Muss der Eigenbedarf in der Kündigung näher begründet werden?

Ja. Der Vermieter muss sich zunächst ausdrücklich auf Eigenbedarf berufen. Dann muss er angeben, für welche Person er diese Wohnung benötigt und warum (z.B. Eltern wollen wieder in die Nähe der Kinder ziehen).

Bei entfernteren Verwandten und anderen Personen muss außerdem begründet werden, warum diese überhaupt zu den vom Eigenbedarf umfassten Personen zählen, warum also zu ihnen ein besonderes Näheverhältnis besteht.

Insgesamt muss der Kündigungsgrund so ausgeführt werden, dass der Mieter die Berechtigung des Eigenbedarfs selbst nachvollziehen kann.

Welche Personen zählen beim Eigenbedarf?

Gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 liegt Eigenbedarf vor, „wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt“.

Daher stellt sich die Frage, wer alles unter die Familien- und die Haushaltsangehörigen fällt. Die Rechtsprechung erkennt folgende Personen regelmäßig an:

  • Kinder und Enkel
  • Eltern und Großeltern
  • Geschwister
  • Ehe- und Lebenspartner

Bei entfernteren Verwandten (Nichten und Neffen, Schwager, Cousin etc.) kommt es darauf an, dass über die bloße Verwandtschaft hinaus noch eine besondere Nähebeziehung vorliegt.

Das gilt entsprechend auch bei Personen, zu denen keine Verwandtschaft besteht, also z.B. Pflegekindern, langjährigen Freunden und Arbeitnehmern.

Im Endeffekt besteht immer eine Abwägungsfrage zwischen den Interessen des Vermieters, der die Wohnung so nutzen will, wie es ihm vorschwebt, und den Interessen des Mieters, der einen Vertrag geschlossen hat.

Welche Fragen muss der Mietinteressent nicht wahrheitsgemäß beantworten?

Vor Abschluss eines Mietvertrags hat der Vermieter häufig einige Fragen zu den persönlichen Verhältnissen eines potentiellen Mieters. Dabei muss auf Fragen nach folgenden Tatsachen nicht wahrheitsgemäß geantwortet werden:

  • Religion
  • politische Überzeugung
  • Vorstrafen
  • Kinderwunsch
  • Rauchen
  • Fragen ohne Relevanz für das Mietverhältnis.

Auf unzulässige Fragen darf der Mietinteressent regelmäßig lügen.

Das Selbstbeseitigungsrecht des Mieters nach § 536a BGB

roofers-2891664_1920Bei einem Mangel der Mietsache kann der Mieter dessen Beseitigung verlangen und ggf. die Miete mindern (§ 536 BGB). Was aber, wenn sich der Vermieter davon nicht beeindrucken lässt? Schließlich will der Mieter in erster Linie nicht billiger wohnen, sondern eine intakte Wohnung haben. Damit der Mieter selbst dafür sorgen kann, gibt ihm § 536a Abs. 2 BGB das Recht, den Mangel selbst zu beseitigen und die dafür notwendigen Aufwendungen (z.B. Material- und Handwerkerkosten) vom Vermieter ersetzt zu verlangen.

§ 536a BGB lautet:

(1) Ist ein Mangel im Sinne des § 536 bei Vertragsschluss vorhanden oder entsteht ein solcher Mangel später wegen eines Umstands, den der Vermieter zu vertreten hat, oder kommt der Vermieter mit der Beseitigung eines Mangels in Verzug, so kann der Mieter unbeschadet der Rechte aus § 536 Schadensersatz verlangen.

(2) Der Mieter kann den Mangel selbst beseitigen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen, wenn
1. der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels in Verzug ist oder
2. die umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig ist.

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Welche Fragen muss der Mietinteressent wahrheitsgemäß beantworten?

Vor Abschluss eines Mietvertrags hat der Vermieter häufig einige Fragen zu den persönlichen Verhältnissen eines potentiellen Mieters. Dabei muss auf Fragen nach folgenden Tatsachen wahrheitsgemäß geantwortet werden:

  • Arbeitslosigkeit
  • Höhe des Einkommens
  • Arbeitgeber
  • Zahl der einziehenden Personen
  • Haustiere
  • Bezug von Sozialleistungen
  • Privatinsolvenz

Lügen auf zulässige Fragen führen regelmäßig zur Anfechtbarkeit des Mietvertrags.

Kann der Vermieter die Miete im Urkundenverfahren einklagen?

Ja, dies ist mittlerweile möglich.

Das Urkundenverfahren (§§ 592 bis 605 ZPO) erlaubt eine besonders schnelle Durchsetzung von Ansprüchen. Dabei sind nur Urkunden und Aussagen der Parteien als Beweise zulässig, um den Prozess zu beschleunigen. Das Urteil kann der Kläger dann sofort vollstrecken (§ 708 Nr. 4) und so seinen Anspruch sichern. Das „gründliche“ Verfahren, das sog. Nachverfahren, findet erst im Anschluss statt und erlaubt dann die endgültige Klärung des Sachverhalts (§ 600).

Nachdem früher das Urkundenverfahren in Mietangelegenheiten für unzulässig gehalten wurde, erlaubt die Rechtsprechung diese Vorgehensweise nun. Damit kann der Vermieter durch Vorlage des Mietvertrags beweisen, dass sein Anspruch auf die Miete besteht, und diese so effektiv einklagen. Mögliche Gegenansprüche oder Mietmängel sind meist nicht durch Urkunden oder Parteivernehmung nachweisbar und können daher erst im Nachverfahren vorgebracht werden.

Gilt der Mieterschutz auch für andere Mietgegenstände wie Stellplätze oder Garagen?

Wird der Stellplatz/die Garage isoliert gemietet, hat dieser also mit der Wohnung nichts zu tun, dann handelt es sich um einen separaten Mietvertrag über eine andere Sache als eine Wohnung. Damit gelten die weitgehenden Schutzvorschriften für Wohnraummieter hier nicht. Separate Verträge sind jedenfalls gegeben, wenn es sich um verschiedene Vermieter handelt.

Wurden Wohnung und Abstellplatz für das Auto dagegen zusammen gemietet (egal, ob durch die selbe Vertragsurkunde oder getrennt voneinander), handelt es sich um einen einheitlichen Vertrag. Dieser richtet sich dann nach den Wohnraumvorschriften, der Teil über den Stellplatz ist isoliert überhaupt nicht kündbar.

Kann der Vermieter die Schneeräumpflicht auf den Mieter abwälzen?

Ja, aber nur vertraglich, also entweder im Mietvertrag selbst oder in einer Hausordnung, die Teil des Mietvertrags geworden ist.

Allerdings müssen die Pflichten in gleichmäßiger Weise auf alle Mieter eines Hauses übertragen werden (am besten in wechselndem Turnus), damit sich das damit verbundene Haftungsrisiko gerecht verteilt.

Der Vermieter bleibt aber gegenüber Dritten in der Pflicht, die Ausführung der Arbeiten durch die Mieter selbst zu überwachen.

Darf ich auf dem Balkon ein Katzenschutznetz anbringen?

Diese Frage wird derzeit von den Gerichten noch ganz unterschiedlich beantwortet. Es stehen sich das Interesse des Vermieters, die Außenansicht des Hauses zu wahren, und der vertragsgemäße Gebrauch des Mieters, der auch die Tierhaltung umfasst, gegebüber.

Teilweise wird ein Katzenschutznetz als Verunstaltung des Hauses gesehen, die der Vermieter nicht dulden muss. Andererseits wird aber auch anerkannt, dass dies bei „vorzeigbarer“ Bauweise oder in Richtung eines Innenhofs nicht unbedingt der Fall ist.