Kann der Vermieter die Miete im Urkundenverfahren einklagen?

Ja, dies ist mittlerweile möglich.

Das Urkundenverfahren (§§ 592 bis 605 ZPO) erlaubt eine besonders schnelle Durchsetzung von Ansprüchen. Dabei sind nur Urkunden und Aussagen der Parteien als Beweise zulässig, um den Prozess zu beschleunigen. Das Urteil kann der Kläger dann sofort vollstrecken (§ 708 Nr. 4) und so seinen Anspruch sichern. Das „gründliche“ Verfahren, das sog. Nachverfahren, findet erst im Anschluss statt und erlaubt dann die endgültige Klärung des Sachverhalts (§ 600).

Nachdem früher das Urkundenverfahren in Mietangelegenheiten für unzulässig gehalten wurde, erlaubt die Rechtsprechung diese Vorgehensweise nun. Damit kann der Vermieter durch Vorlage des Mietvertrags beweisen, dass sein Anspruch auf die Miete besteht, und diese so effektiv einklagen. Mögliche Gegenansprüche oder Mietmängel sind meist nicht durch Urkunden oder Parteivernehmung nachweisbar und können daher erst im Nachverfahren vorgebracht werden.

Was kann man gegen ein Räumungsurteil tun?

Um einen Mieter aus der Wohnung zu bekommen, braucht der Vermieter ein Räumungsurteil. In diesem ordnet das Gericht an, dass der Mieter die Wohnung verlassen und an den Vermieter herausgeben muss. Im Rahmen des Prozesses wurde dabei regelmäßig geprüft, ob das Mietverhältnis noch besteht, insbesondere, ob eine Kündigung rechtmäßig war.

Wird der Mieter zur Räumung seiner Wohnung verurteilt, kann er gegen das Urteil natürlich – wie gegen jedes Urteil – Rechtsmittel einlegen, in diesem Fall die Berufung zum Landgericht. Dies nützt ihm aber nicht unbedingt etwas, da das erstinstanzliche Urteil vorläufig vollstreckbar ist. Der Vermieter kann also – ggf. nach Ablauf einer vom Gericht festgesetzten Räumungsfrist und gegen Hinterlegung eines bestimmten Geldbetrags beim Amtsgericht – den Gerichtsvollzieher beauftragen, die Wohnung zu räumen. Dieser bedient sich dafür eines Umzugsunternehmens und – falls notwendig – der Polizei.

Es kann in dem Fall also nicht nur darum gehen, das Urteil als solches anzugreifen, sondern vor allem die drohende Vollstreckung. Hierfür gibt es im Wesentlichen zwei Rechtsbehelfe:

Die Räumungsfristgewährung gemäß § 721 ZPO sorgt dafür, dass das Gericht entweder erstmals eine Räumungsfrist bestimmt oder eine bereits bestimmte Frist verlängert. Das ändert dann nichts an der Pflicht, die Wohnung zu verlassen, aber man hat dafür eben etwas länger Zeit. Dies kann eine erhebliche Erleichterung für den Mieter sein, da er damit eher eine Wohnung findet und besser planen kann. Zuständig hierfür ist das Prozessgericht, also entweder das Gericht, das die Räumung angeordnet hat, oder das Berufungsgericht, falls bereits ein Rechtsmittel eingelegt wurde (Abs. 4).

Der Vollstreckungsschutz gemäß § 765a ZPO ermöglicht die Aufhebung, Untersagung oder Einstellung einer Zwangsvollstreckungsmaßnahme (hier: der Räumung) durch das Vollstreckungsgericht. Dies erfolgt aber nur, wenn die Vollstreckung eine sittenwidrige, besondere Härte darstellt. Damit sind nur Extremfälle gemeint, die bloße Wohnungslosigkeit durch eine Zwangsräumung reicht gerade nicht aus. Anders ist dies allenfalls bei nachweislicher Suizidgefahr oder zum Schutz von Schwangeren und kleinen Kindern. Auch, wenn der Mieter bereits eine neue Wohnung hat, diese aber erst ganz kurz nach dem Räumungstermin beziehen kann, ist ein Vollstreckungsschutz möglich, damit er sich nicht für wenige Tage eine weitere Wohnung suchen muss. Verlassen sollte man sich auf diese Möglichkeit also nicht.

Was darf in der Hausordnung nicht geregelt werden?

Gelegentlich findet man auch unzulässige Regelungen in der Hausordnung:

  • Verbot, Besuch zu empfangen oder diesen übernachten zu lassen
  • Spielverbot für Kinder
  • Festlegung von Duschzeiten
  • Verbot, Kinderwagen im Treppenhaus abzustellen (soweit Fluchtwege nicht blockiert werden)
  • Regelung des Heizverhaltens
  • Wandfarbe u.ä.
  • Verbot des Aufstellens von Waschmaschinen

Zu beachten ist jedoch, dass diese Urteil hochgradig einzelfallabhängig sind. Außerdem gibt es regional teilweise erhebliche Unterschiede, was als üblich gilt.