Fragen und Antworten zur Mietkaution

bank-note-209104_640Wo ist die Mietkaution geregelt?

Die Vorschriften über die Mietkaution stehen in § 551 BGB („Mietsicherheit“). Da es sich um eine normale Sicherheitsleistung handelt, die bei jedem anderen Vertrag auch vereinbart werden kann, gelten im Übrigen die §§ 232 bis 240 BGB.

Wozu dient die Kaution?

Die Kaution sichert die Ansprüche des Vermieters. § 551 Abs. 1 Satz sagt, dass der Mieter die Sicherheit „für die Erfüllung seiner Pflichten“ zu leisten hat. Damit sind alle Zahlungspflichten und geldwerten Leistungen des Mieters gemeint, z.B.

  • ausstehende Mietzahlungen einschließlich der Betriebskostenvorauszahlung
  • Betriebskostennachzahlungen
  • Handwerkerkosten aufgrund nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen
  • Schadenersatzansprüche
  • Rechtsverfolgungs- und Prozesskosten
  • Nutzungsentschädigung und Schadenersatz bei verspätetem Auszug

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Welche Schönheitsreparaturen muss der Mieter erledigen?

Grundsätzlich sind Schönheitsreparaturen Sache des Vermieters. Der Mieter bezahlt mit seiner Miete auch für die Instandhaltung der Mietsache. Daher ist der Mieter nur zu den Schönheitsreparaturen verpflichtet, deren Abwälzung wirksam vertraglich vereinbart ist.

Aber hier ist der Vermieter auch alles andere als frei. Anerkannt ist, dass nur die Arbeiten, die in § 28 Abs. 4 Satz 3 der
Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz (Zweite Berechnungsverordnung, II. BV) aufgezählt sind, nämlich das Streichen, Tapezieren bzw. Kalken
der Wände (einschließlich Beseitigung von Dübellöchern),
der Decken,
der Fußböden,
der Heizkörper einschließlich Heizrohre,
der Innentüren,
der Innenseiten der Außentüren und
der Innenseiten der Fenster.

Zu beachten ist, dass eine solche Klausel nach der Rechtsprechung komplett unwirksam ist, sofern nur ein einziger Gegenstand genannt ist, der nicht in dieser Vorschrift genannt wird. Die Klausel kann auch aus anderen Gründen unwirksam sein.