Fragen und Antworten zur Mietkaution

bank-note-209104_640Wo ist die Mietkaution geregelt?

Die Vorschriften über die Mietkaution stehen in § 551 BGB („Mietsicherheit“). Da es sich um eine normale Sicherheitsleistung handelt, die bei jedem anderen Vertrag auch vereinbart werden kann, gelten im Übrigen die §§ 232 bis 240 BGB.

Wozu dient die Kaution?

Die Kaution sichert die Ansprüche des Vermieters. § 551 Abs. 1 Satz sagt, dass der Mieter die Sicherheit „für die Erfüllung seiner Pflichten“ zu leisten hat. Damit sind alle Zahlungspflichten und geldwerten Leistungen des Mieters gemeint, z.B.

  • ausstehende Mietzahlungen einschließlich der Betriebskostenvorauszahlung
  • Betriebskostennachzahlungen
  • Handwerkerkosten aufgrund nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen
  • Schadenersatzansprüche
  • Rechtsverfolgungs- und Prozesskosten
  • Nutzungsentschädigung und Schadenersatz bei verspätetem Auszug

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Welche Nebenkosten kann der Vermieter nicht auf den Mieter umlegen?

Nicht umlegbar, auch nicht durch Aufnahme als „sonstige Betriebskosten“ in den Mietvertrag, sind unter anderem folgende Kosten:
Kosten für den Hausverwaltungsdienst und andere Verwaltungskosten
Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten sowie Rücklagen hierfür
Wachdienst, Bereitschaftsdienste
anteilig auf leerstehende Wohnungen entfallende Kosten
Arbeitsgeräte und -mittel
„Mietersprechstunden“
Dachbegrünung, sofern kein allgemein zugänglicher Dachgarten
Anschaffungskosten für Feuerlöscher und Rauchmelder
Kontogebühren

Siehe auch: Welche Nebenkosten kann der Vermieter auf den Mieter umlegen?

Was sind sonstige umlegbare Betriebskosten (§ 2 Nr. 17 BetrKV)?

Die Betriebskostenverordnung listet in § 2 Nr. 1 bis 16 sehr detailliert auf, welche Nebenkosten der Vermieter dem Mieter in Rechnung stellen darf. Irritierenderweise gibt es in Nr. 17 aber noch den Posten der sonstigen Betriebskosten. Wenn also auch alle anderen Betriebskosten umlegbar sind, wozu braucht es dann überhaupt nicht Nr. 1 bis 16?

Zum einen müssen die hierunter erfassten Einzelposten vom Vermieter explizit in den Mietvertrag aufgenommen werden. Zum anderen sind nicht alle Nebenkosten umlegbar, sondern nur solche, die auch tatsächlich (zumindest anteilige) Kosten des Bewohnens der Wohnung sind.

Zu den sonstigen Betriebskosten gehören häufig:

Wartungskosten von Blitzleitern, Feuerlöschern, Gasleitungen, Rauchmeldern
Reinigung von Dachrinnen und Fassaden
Lohnkosten eines Pförtners
Betriebskosten für gemeinschaftliche Freizeiteinrichtungen (Schwimmbad, Fitnessraum, allgemeiner Hobbykeller, Sauna, Kinderspielplatz)

Siehe auch: Welche Nebenkosten kann der Vermieter nicht auf den Mieter umlegen?

Welche Nebenkosten kann der Vermieter auf den Mieter umlegen?

Die umlegbaren Nebenkosten ergeben sich aus § 2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV). Diese lassen sich im Wesentlichen folgendermaßen zusammenfassen:
Grundsteuer (Nr. 1)
Wasser (Nr. 2)
Entwässerung (Nr. 3)
Heizung und Warmwasser (Nr. 4 bis 6)
Aufzug (Nr. 7)
Straßenreinigung und Müllbeseitigung (Nr. 8)
Gebäudereinigung (Nr. 9)
Gartenpflege (Nr. 10)
Beleuchtung (Nr. 11)
Kaminkehrer (Nr. 12)
Versicherungen (Nr. 13)
Hausmeister (Nr. 14)
Rundfunkanlagen (Nr. 15)
Wascheinrichtungen (Nr. 16)
sonstige Betriebskosten (Nr. 17)

Für Einzelfragen hilft nur in Blick in den unmittelbaren Verordnungstext.

Siehe auch: Welche Nebenkosten kann der Vermieter nicht auf den Mieter umlegen?

Ist eine Nebenkostenpauschale zulässig?

Ja, die Nebenkosten können entweder pauschal bezahlt oder (wie regelmäßig) nach Verbrauch berechnet werden. Nicht pauschal abgerechnet werden dürfen allerdings die Heizkosten, da diese einen erheblichen Teil der Nebenkosten ausmachen und eine Pauschalierung daher eine unangemessene Benachteiligung daherstellen kann.