Fragen und Antworten zur Mietkaution

bank-note-209104_640Wo ist die Mietkaution geregelt?

Die Vorschriften über die Mietkaution stehen in § 551 BGB („Mietsicherheit“). Da es sich um eine normale Sicherheitsleistung handelt, die bei jedem anderen Vertrag auch vereinbart werden kann, gelten im Übrigen die §§ 232 bis 240 BGB.

Wozu dient die Kaution?

Die Kaution sichert die Ansprüche des Vermieters. § 551 Abs. 1 Satz sagt, dass der Mieter die Sicherheit „für die Erfüllung seiner Pflichten“ zu leisten hat. Damit sind alle Zahlungspflichten und geldwerten Leistungen des Mieters gemeint, z.B.

  • ausstehende Mietzahlungen einschließlich der Betriebskostenvorauszahlung
  • Betriebskostennachzahlungen
  • Handwerkerkosten aufgrund nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen
  • Schadenersatzansprüche
  • Rechtsverfolgungs- und Prozesskosten
  • Nutzungsentschädigung und Schadenersatz bei verspätetem Auszug

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Wann ist eine Mieterhöhung zulässig?

Das Recht der Mieterhöhung ist mittlerweile sehr kompliziert. Privaten Vermietern, die mit Widerstand ihres Mieters gegen die Mieterhöhung rechnen, ist vorherige anwaltliche Beratung unbedingt anzuraten.

Grob gesagt gilt folgendes:

  • Eine Mieterhöhung darf alle 15 Monate erfolgen, aber jeweils nur bis zur örtlichen Vergleichsmiete (§ 558 Abs. 1 BGB). Innerhalb von drei Jahren darf die Gesamterhöhung nicht mehr als 20 %, in Ballungsgebieten nicht mehr als 15 % betragen („Kappungsgrenze“, § 558 Abs. 3).
  • Die Mieterhöhung muss zugleich (also nicht erst, wenn der Mieter protestiert) schriftlich oder in Textform begründet werden (§ 558a Abs. 1). An die Begründung werden besondere Nachweispflichten geknüpft (Abs. 2).

Daneben gibt es noch Spezialfälle wie die Mieterhöhung für Modernisierungsmaßnahmen oder die sehr seltene Vereinbarung einer Staffelmiete, die sich automatisch regelmäßig erhöht.