Das Selbstbeseitigungsrecht des Mieters nach § 536a BGB

roofers-2891664_1920Bei einem Mangel der Mietsache kann der Mieter dessen Beseitigung verlangen und ggf. die Miete mindern (§ 536 BGB). Was aber, wenn sich der Vermieter davon nicht beeindrucken lässt? Schließlich will der Mieter in erster Linie nicht billiger wohnen, sondern eine intakte Wohnung haben. Damit der Mieter selbst dafür sorgen kann, gibt ihm § 536a Abs. 2 BGB das Recht, den Mangel selbst zu beseitigen und die dafür notwendigen Aufwendungen (z.B. Material- und Handwerkerkosten) vom Vermieter ersetzt zu verlangen.

§ 536a BGB lautet:

(1) Ist ein Mangel im Sinne des § 536 bei Vertragsschluss vorhanden oder entsteht ein solcher Mangel später wegen eines Umstands, den der Vermieter zu vertreten hat, oder kommt der Vermieter mit der Beseitigung eines Mangels in Verzug, so kann der Mieter unbeschadet der Rechte aus § 536 Schadensersatz verlangen.

(2) Der Mieter kann den Mangel selbst beseitigen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen, wenn
1. der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels in Verzug ist oder
2. die umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig ist.

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Fragen und Antworten zur Mietkaution

bank-note-209104_640Wo ist die Mietkaution geregelt?

Die Vorschriften über die Mietkaution stehen in § 551 BGB („Mietsicherheit“). Da es sich um eine normale Sicherheitsleistung handelt, die bei jedem anderen Vertrag auch vereinbart werden kann, gelten im Übrigen die §§ 232 bis 240 BGB.

Wozu dient die Kaution?

Die Kaution sichert die Ansprüche des Vermieters. § 551 Abs. 1 Satz sagt, dass der Mieter die Sicherheit „für die Erfüllung seiner Pflichten“ zu leisten hat. Damit sind alle Zahlungspflichten und geldwerten Leistungen des Mieters gemeint, z.B.

  • ausstehende Mietzahlungen einschließlich der Betriebskostenvorauszahlung
  • Betriebskostennachzahlungen
  • Handwerkerkosten aufgrund nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen
  • Schadenersatzansprüche
  • Rechtsverfolgungs- und Prozesskosten
  • Nutzungsentschädigung und Schadenersatz bei verspätetem Auszug

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Darf der Vermieter bei Mietschulden die Versorgung abdrehen?

Zahlt der Mieter die Miete nicht, kommt mancher Vermieter leicht auf die Idee, die Versorgung mit Gas, Wasser, Strom oder Heizung einzustellen, um einerseits eigene Kosten im Rahmen zu halten und andererseits Druck aufzubauen.

Dies ist jedoch unzulässig, solange der Mietvertrag noch läuft. Denn während der Mietdauer hat der Vermieter die Pflicht, die Versorgung sicherzustellen. Denkbar wäre ein Zurückbehaltungsrecht gemäß § 320, dass der Vermieter also seine Leistungen verweigert, solange der Mieter die Gegenleistung (Mietzahlung) nicht erbringt. Das scheitert aber daran, dass die Versorgung permanent geschuldet ist. Der Vermieter würde seine Leistung also nicht nur zurückstellen, sondern für eine gewisse Zeit überhaupt nicht erbringen. Schließlich kann der Vermieter den Strom nicht einfach für die Vergangenheit nachliefern.

Anders ist dies aber, wenn der Mietvertrag gekündigt ist und der Mieter nicht auszieht. Dann gibt es keine Versorgungspflicht des Vermieters mehr, da der Vertrag, aus dem sie sich ergeben könnte, ja nicht mehr besteht. Daher darf der Vermieter in diesem Fall tatsächlich die Leitungen abklemmen.