Fragen und Antworten zur Mietkaution

bank-note-209104_640Wo ist die Mietkaution geregelt?

Die Vorschriften über die Mietkaution stehen in § 551 BGB („Mietsicherheit“). Da es sich um eine normale Sicherheitsleistung handelt, die bei jedem anderen Vertrag auch vereinbart werden kann, gelten im Übrigen die §§ 232 bis 240 BGB.

Wozu dient die Kaution?

Die Kaution sichert die Ansprüche des Vermieters. § 551 Abs. 1 Satz sagt, dass der Mieter die Sicherheit „für die Erfüllung seiner Pflichten“ zu leisten hat. Damit sind alle Zahlungspflichten und geldwerten Leistungen des Mieters gemeint, z.B.

  • ausstehende Mietzahlungen einschließlich der Betriebskostenvorauszahlung
  • Betriebskostennachzahlungen
  • Handwerkerkosten aufgrund nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen
  • Schadenersatzansprüche
  • Rechtsverfolgungs- und Prozesskosten
  • Nutzungsentschädigung und Schadenersatz bei verspätetem Auszug

„Fragen und Antworten zur Mietkaution“ weiterlesen

Braucht der Vermieter einen Kündigungsgrund?

Grundsäzlich ja, der Vermieter muss ein berechtigtes Interesse am Ende des Mietverhältnisses haben (§ 573 Abs. 1 Satz 1 BGB). Ein solches liegt z.B. vor, bei
Vertragspflichtverletzungen durch den Mieter (§ 573 Abs. 2 Nr. 1)
Eigenbedarf (§ 573 Abs. 2 Nr. 2)
Verwertung des Grundstücks (§ 573 Abs. 2 Nr. 3)

Dies gilt jedoch nicht bei einem Zweifamilienhaus, in dem der Vermieter auch selbst wohnt. Hier braucht er keinen Grund, die Kündigungsfrist verlängert sich dann aber um drei Monate. (§ 573a)

Was sind wichtige Gründe für eine fristlose Kündigung?

Der wichtige Grund ist zunächst ganz allgemein in § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB definiert:
Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

Diese wichtigen Gründe werden dann noch weiter konkretisiert:
Nichtzurverfügungstellung der Mietsache (§ 543 Abs. 2 Nr. 1)
Vernachlässigung der Mietsache (§ 543 Abs. 2 Nr. 2, erste Alternative)
unerlaubte Untervermietung (§ 543 Abs. 2 Nr. 2, zweite Alternative)
Mietrückstände in Höhe zweier Monatsmieten (§ 543 Abs. 2 Nr. 3); Sonderregelungen in § 569 Abs. 3
Gesundheitsgefahr durch die Mietwohnung (§ 569 Abs. 1)
Störung des Hausfriedens (§ 569 Abs. 2)
Nichtleistung der Mietkaution in Höhe von mindestens zwei Monatsmieten (§ 569 Abs. 2a)

Zu beachten ist stets § 543 Abs. 3, wonach regelmäßig eine Abmahnung notwendig ist.

Wann kann man fristlos kündigen?

Sowohl der Mieter als auch der Vermieter können das Mietverhältnis fristlos kündigen, § 543 BGB. Diese Kündigung ist aber nach den Worten des Gesetzes außerordentlich, bedarf also einer ganz besonderen Begründung, wenn man dem Vertragspartner den Schutz einer Kündigungsfrist nehmen will.

Wie wird eine verspätete Kündigung behandelt?

Die Kündigung muss zum dritten Werktag des Monats zugehen, dann zählt der angebrochene Monat noch voll in die Kündigungsfrist. Ab dem vierten Werktag zählt der laufende Monat überhaupt nicht mehr, die drei Monate laufen also erst mit dem nächsten Monat an. Wird die Frist nicht eingehalten, ist die Kündigung zum angegebenen Zeitpunkt nicht, wirkt aber zum richtigen Datum, also in aller Regel einen Monat später als geplant.

Welche Kündigungsfristen gelten für Mieter?

Dies wird für Wohnraummietverhältnisse auf unbestimmte Zeit im Wesentlichen in § 573c Abs. 1 BGB geregelt:

Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig.

Diese etwas komplizierte Formulierung besagt, dass die Kündigungsfrist des Mieters immer drei volle Kalendermonate beträgt. Dabei zählt ein Monat immer noch als voller Kalendermonat, wenn bis zum dritten Werktag des Monats gekündigt wird.

Dies ist ein Unterschied zur Kündigungsfrist des Vermieters, die sich nach fünf bzw. acht Jahren um jeweils drei Monate verlängert.

Daneben ist aber unter besonderen Voraussetzungen auch eine fristlose Kündigung möglich, bei der gerade keine Frist einzuhalten ist.

Bei Zietmietverträgen ist grundsätzlich keine Kündigung möglich, es endet erst mit Ablauf der vereinbarten Zeit.