Muss der Eigenbedarf in der Kündigung näher begründet werden?

Ja. Der Vermieter muss sich zunächst ausdrücklich auf Eigenbedarf berufen. Dann muss er angeben, für welche Person er diese Wohnung benötigt und warum (z.B. Eltern wollen wieder in die Nähe der Kinder ziehen).

Bei entfernteren Verwandten und anderen Personen muss außerdem begründet werden, warum diese überhaupt zu den vom Eigenbedarf umfassten Personen zählen, warum also zu ihnen ein besonderes Näheverhältnis besteht.

Insgesamt muss der Kündigungsgrund so ausgeführt werden, dass der Mieter die Berechtigung des Eigenbedarfs selbst nachvollziehen kann.

Fragen und Antworten zur Mietkaution

bank-note-209104_640Wo ist die Mietkaution geregelt?

Die Vorschriften über die Mietkaution stehen in § 551 BGB („Mietsicherheit“). Da es sich um eine normale Sicherheitsleistung handelt, die bei jedem anderen Vertrag auch vereinbart werden kann, gelten im Übrigen die §§ 232 bis 240 BGB.

Wozu dient die Kaution?

Die Kaution sichert die Ansprüche des Vermieters. § 551 Abs. 1 Satz sagt, dass der Mieter die Sicherheit „für die Erfüllung seiner Pflichten“ zu leisten hat. Damit sind alle Zahlungspflichten und geldwerten Leistungen des Mieters gemeint, z.B.

  • ausstehende Mietzahlungen einschließlich der Betriebskostenvorauszahlung
  • Betriebskostennachzahlungen
  • Handwerkerkosten aufgrund nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen
  • Schadenersatzansprüche
  • Rechtsverfolgungs- und Prozesskosten
  • Nutzungsentschädigung und Schadenersatz bei verspätetem Auszug

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Muss der Vermieter den Mieter abmahnen, bevor er fristgerecht kündigen kann?

Grundsätzlich nein. Im Gegensatz zur fristlosen Kündigung setzt die fristgerechte Kündigung keine Abmahnung voraus. Gemäß § 573 Abs. 1 und Abs. 2 Nr. 1 kann der Vermieter kündigen, wenn „der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat“. Ein Abmahnungserfordernis steht nicht im Gesetz.

Allerdings wird für eine „nicht unerhebliche Vertragspflichtverletzung“ teiweise gefordert, dass diese trotz Abmahnung fortgesetzt wurde. Der Verstoß wird also erst dadurch gravierend, dass der Mieter die Ermahnung durch den Vermieter nicht zum Anlass genommen hat, sein Verhalten zu ändern.

Je schwerer der Verstoß an sich bereits ist, desto eher ist eine Abmahnung also verzichtbar.

Muss der Vermieter den Mieter abmahnen, bevor er fristlos kündigen kann?

Grundsätzlich ja. Vor einer fristlosen Kündigung wegen vertragswidrigen Verhaltens ist regelmäßig eine Abmahnung erforderlich, § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB. Die Pflicht entfällt gemäß Satz 2 nur, wenn

  • die Abmahnung keinen Erfolg verspricht (Nr. 1),
  • besondere Umstände vorliegen (Nr. 2) oder
  • Zahlungsverzug vorliegt (Nr. 3).

Was kann man gegen ein Räumungsurteil tun?

Um einen Mieter aus der Wohnung zu bekommen, braucht der Vermieter ein Räumungsurteil. In diesem ordnet das Gericht an, dass der Mieter die Wohnung verlassen und an den Vermieter herausgeben muss. Im Rahmen des Prozesses wurde dabei regelmäßig geprüft, ob das Mietverhältnis noch besteht, insbesondere, ob eine Kündigung rechtmäßig war.

Wird der Mieter zur Räumung seiner Wohnung verurteilt, kann er gegen das Urteil natürlich – wie gegen jedes Urteil – Rechtsmittel einlegen, in diesem Fall die Berufung zum Landgericht. Dies nützt ihm aber nicht unbedingt etwas, da das erstinstanzliche Urteil vorläufig vollstreckbar ist. Der Vermieter kann also – ggf. nach Ablauf einer vom Gericht festgesetzten Räumungsfrist und gegen Hinterlegung eines bestimmten Geldbetrags beim Amtsgericht – den Gerichtsvollzieher beauftragen, die Wohnung zu räumen. Dieser bedient sich dafür eines Umzugsunternehmens und – falls notwendig – der Polizei.

Es kann in dem Fall also nicht nur darum gehen, das Urteil als solches anzugreifen, sondern vor allem die drohende Vollstreckung. Hierfür gibt es im Wesentlichen zwei Rechtsbehelfe:

Die Räumungsfristgewährung gemäß § 721 ZPO sorgt dafür, dass das Gericht entweder erstmals eine Räumungsfrist bestimmt oder eine bereits bestimmte Frist verlängert. Das ändert dann nichts an der Pflicht, die Wohnung zu verlassen, aber man hat dafür eben etwas länger Zeit. Dies kann eine erhebliche Erleichterung für den Mieter sein, da er damit eher eine Wohnung findet und besser planen kann. Zuständig hierfür ist das Prozessgericht, also entweder das Gericht, das die Räumung angeordnet hat, oder das Berufungsgericht, falls bereits ein Rechtsmittel eingelegt wurde (Abs. 4).

Der Vollstreckungsschutz gemäß § 765a ZPO ermöglicht die Aufhebung, Untersagung oder Einstellung einer Zwangsvollstreckungsmaßnahme (hier: der Räumung) durch das Vollstreckungsgericht. Dies erfolgt aber nur, wenn die Vollstreckung eine sittenwidrige, besondere Härte darstellt. Damit sind nur Extremfälle gemeint, die bloße Wohnungslosigkeit durch eine Zwangsräumung reicht gerade nicht aus. Anders ist dies allenfalls bei nachweislicher Suizidgefahr oder zum Schutz von Schwangeren und kleinen Kindern. Auch, wenn der Mieter bereits eine neue Wohnung hat, diese aber erst ganz kurz nach dem Räumungstermin beziehen kann, ist ein Vollstreckungsschutz möglich, damit er sich nicht für wenige Tage eine weitere Wohnung suchen muss. Verlassen sollte man sich auf diese Möglichkeit also nicht.

Was ist beim Zugang einer Kündigung zu beachten?

Wie überall im BGB ist die Frist nur dann eingehalten, wenn die Kündigung rechtzeitig zugeht. Es kommt also nicht auf das Absenden, sondern auf den Eingang in den Machtbereich des Empfängers (§ 130 BGB) an. Wird eine Kündigung per Post geschickt, ist die Frist also gewahrt, wenn sie bis zum dritten Werktag im Briefkasten des Adressaten liegt – wann sie abgesandt wurde, ist irrelevant, ebenso, wann der Empfänger den Brief liest.

Wahrt eine Kündigung per Fax die Frist?

Nein.

Eine Kündigung bedarf der Schriftform und das Fax entspricht dieser Form nicht. Für eine fristgerechte Kündigung des Mieters oder des Vermieters muss auch die Form gewahrt sein.

Geht also zunächst eine Kündigung per Fax zu, ist diese fristgerecht, aber nicht formgerecht; das spätere Original ist dann nicht fristgerecht, aber formgerecht. Dadurch verschiebt sich also der Kündigungszeitpunkt entsprechend. (Geht dagegen das Original rechtzeitig zu, stellt sich die Frage natürlich nicht.)