Fragen und Antworten zur Mietkaution

bank-note-209104_640Wo ist die Mietkaution geregelt?

Die Vorschriften über die Mietkaution stehen in § 551 BGB („Mietsicherheit“). Da es sich um eine normale Sicherheitsleistung handelt, die bei jedem anderen Vertrag auch vereinbart werden kann, gelten im Übrigen die §§ 232 bis 240 BGB.

Wozu dient die Kaution?

Die Kaution sichert die Ansprüche des Vermieters. § 551 Abs. 1 Satz sagt, dass der Mieter die Sicherheit „für die Erfüllung seiner Pflichten“ zu leisten hat. Damit sind alle Zahlungspflichten und geldwerten Leistungen des Mieters gemeint, z.B.

  • ausstehende Mietzahlungen einschließlich der Betriebskostenvorauszahlung
  • Betriebskostennachzahlungen
  • Handwerkerkosten aufgrund nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen
  • Schadenersatzansprüche
  • Rechtsverfolgungs- und Prozesskosten
  • Nutzungsentschädigung und Schadenersatz bei verspätetem Auszug

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Muss der Vermieter den Mieter abmahnen, bevor er fristgerecht kündigen kann?

Grundsätzlich nein. Im Gegensatz zur fristlosen Kündigung setzt die fristgerechte Kündigung keine Abmahnung voraus. Gemäß § 573 Abs. 1 und Abs. 2 Nr. 1 kann der Vermieter kündigen, wenn „der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat“. Ein Abmahnungserfordernis steht nicht im Gesetz.

Allerdings wird für eine „nicht unerhebliche Vertragspflichtverletzung“ teiweise gefordert, dass diese trotz Abmahnung fortgesetzt wurde. Der Verstoß wird also erst dadurch gravierend, dass der Mieter die Ermahnung durch den Vermieter nicht zum Anlass genommen hat, sein Verhalten zu ändern.

Je schwerer der Verstoß an sich bereits ist, desto eher ist eine Abmahnung also verzichtbar.