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Fragen und Antworten zur Mietkaution

bank-note-209104_640Wo ist die Mietkaution geregelt?

Die Vorschriften über die Mietkaution stehen in § 551 BGB („Mietsicherheit“). Da es sich um eine normale Sicherheitsleistung handelt, die bei jedem anderen Vertrag auch vereinbart werden kann, gelten im Übrigen die §§ 232 bis 240 BGB.

Wozu dient die Kaution?

Die Kaution sichert die Ansprüche des Vermieters. § 551 Abs. 1 Satz sagt, dass der Mieter die Sicherheit „für die Erfüllung seiner Pflichten“ zu leisten hat. Damit sind alle Zahlungspflichten und geldwerten Leistungen des Mieters gemeint, z.B.

  • ausstehende Mietzahlungen einschließlich der Betriebskostenvorauszahlung
  • Betriebskostennachzahlungen
  • Handwerkerkosten aufgrund nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen
  • Schadenersatzansprüche
  • Rechtsverfolgungs- und Prozesskosten
  • Nutzungsentschädigung und Schadenersatz bei verspätetem Auszug

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Was kann man gegen ein Räumungsurteil tun?

Um einen Mieter aus der Wohnung zu bekommen, braucht der Vermieter ein Räumungsurteil. In diesem ordnet das Gericht an, dass der Mieter die Wohnung verlassen und an den Vermieter herausgeben muss. Im Rahmen des Prozesses wurde dabei regelmäßig geprüft, ob das Mietverhältnis noch besteht, insbesondere, ob eine Kündigung rechtmäßig war.

Wird der Mieter zur Räumung seiner Wohnung verurteilt, kann er gegen das Urteil natürlich – wie gegen jedes Urteil – Rechtsmittel einlegen, in diesem Fall die Berufung zum Landgericht. Dies nützt ihm aber nicht unbedingt etwas, da das erstinstanzliche Urteil vorläufig vollstreckbar ist. Der Vermieter kann also – ggf. nach Ablauf einer vom Gericht festgesetzten Räumungsfrist und gegen Hinterlegung eines bestimmten Geldbetrags beim Amtsgericht – den Gerichtsvollzieher beauftragen, die Wohnung zu räumen. Dieser bedient sich dafür eines Umzugsunternehmens und – falls notwendig – der Polizei.

Es kann in dem Fall also nicht nur darum gehen, das Urteil als solches anzugreifen, sondern vor allem die drohende Vollstreckung. Hierfür gibt es im Wesentlichen zwei Rechtsbehelfe:

Die Räumungsfristgewährung gemäß § 721 ZPO sorgt dafür, dass das Gericht entweder erstmals eine Räumungsfrist bestimmt oder eine bereits bestimmte Frist verlängert. Das ändert dann nichts an der Pflicht, die Wohnung zu verlassen, aber man hat dafür eben etwas länger Zeit. Dies kann eine erhebliche Erleichterung für den Mieter sein, da er damit eher eine Wohnung findet und besser planen kann. Zuständig hierfür ist das Prozessgericht, also entweder das Gericht, das die Räumung angeordnet hat, oder das Berufungsgericht, falls bereits ein Rechtsmittel eingelegt wurde (Abs. 4).

Der Vollstreckungsschutz gemäß § 765a ZPO ermöglicht die Aufhebung, Untersagung oder Einstellung einer Zwangsvollstreckungsmaßnahme (hier: der Räumung) durch das Vollstreckungsgericht. Dies erfolgt aber nur, wenn die Vollstreckung eine sittenwidrige, besondere Härte darstellt. Damit sind nur Extremfälle gemeint, die bloße Wohnungslosigkeit durch eine Zwangsräumung reicht gerade nicht aus. Anders ist dies allenfalls bei nachweislicher Suizidgefahr oder zum Schutz von Schwangeren und kleinen Kindern. Auch, wenn der Mieter bereits eine neue Wohnung hat, diese aber erst ganz kurz nach dem Räumungstermin beziehen kann, ist ein Vollstreckungsschutz möglich, damit er sich nicht für wenige Tage eine weitere Wohnung suchen muss. Verlassen sollte man sich auf diese Möglichkeit also nicht.

Wann ist die Miete fällig?

§ 556b Abs. 1 BGB sagt:

Die Miete ist zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag der einzelnen Zeitabschnitte zu entrichten, nach denen sie bemessen ist.

Diese Bestimmung ist in den meisten Mietverträgen wörtlich wiedergegeben. Steht nichts im Mietvertrag, gilt eben diese gesetzliche Regelung. Vereinbarungen, dass die Miete bspw. erst zur Mitte oder am Ende des Monats zu zahlen ist, sind dagegen äußerst selten.

Einer gewissen Klärung bedarf dagegen noch die Frage, was eigentlich ein „Werktag“ ist. Das BGB verwendet den Begriff zwar mehrfach, definiert ihn aber nirgends. Dass Sonn- und Feiertage keine Werktage sind, ist klar. Etwas umstritten ist dagegen der Samstag. Zwar klingt § 193 BGB danach, dass der Samstag (hier „Sonnabend“ genannt) kein Werktag ist. Zur Zeit der Entstehung des BGB war der Samstag aber noch ein ganz normaler Arbeitstag und daher wird er gemeinhin zu den Werktagen gezählt.

Anders dagegen im Rahmen des § 556b: Hier wird nämlich eine Zahlungsfrist angegeben. Und weil die Miete gemeinhin durch Überweisung bezahlt wird, sind hier nach herrschender Meinung nur Bank-Arbeitstage gemeint. Zu diesen gehört der Samstag aber unzweifelhaft nicht. Dabei wird die Frist aber nicht nur (wie eben bei § 193) auf den nächsten Werktag verlängert, wenn sie am Samstag enden würde, sondern Samstage werden gar nicht erst mitgezählt.

So begann dieser Oktober 2016 bspw. mit einem Samstag. Auch Sonntag, der 2. Oktober war kein Werktag, genausowenig wie der 3. Oktober, der bekanntlich ein Feiertag ist. Die ersten beiden Werktage waren somit der 4. und der 5. Oktober. Fällig war die Miete daher erst am Donnerstag, den 6. Oktober, der den dritten Werktag markierte.

Was ist beim Zugang einer Kündigung zu beachten?

Wie überall im BGB ist die Frist nur dann eingehalten, wenn die Kündigung rechtzeitig zugeht. Es kommt also nicht auf das Absenden, sondern auf den Eingang in den Machtbereich des Empfängers (§ 130 BGB) an. Wird eine Kündigung per Post geschickt, ist die Frist also gewahrt, wenn sie bis zum dritten Werktag im Briefkasten des Adressaten liegt – wann sie abgesandt wurde, ist irrelevant, ebenso, wann der Empfänger den Brief liest.

Wahrt eine Kündigung per Fax die Frist?

Nein.

Eine Kündigung bedarf der Schriftform und das Fax entspricht dieser Form nicht. Für eine fristgerechte Kündigung des Mieters oder des Vermieters muss auch die Form gewahrt sein.

Geht also zunächst eine Kündigung per Fax zu, ist diese fristgerecht, aber nicht formgerecht; das spätere Original ist dann nicht fristgerecht, aber formgerecht. Dadurch verschiebt sich also der Kündigungszeitpunkt entsprechend. (Geht dagegen das Original rechtzeitig zu, stellt sich die Frage natürlich nicht.)

Ist eine Kündigung per Fax zulässig?

Nein.

Eine Kündigung bedarf der Schriftform und diese ist gemäß § 126 Abs. 1 BGB nur gewahrt, wenn sie eine handschriftliche Unterschrift trägt. Beim Fax kommt aber nicht das unterschriebene Original, sondern nur eine Kopie beim Empfänger an – darum der altertümliche Name „Fernkopie“. Ein Fax genügt daher nur der Textform (§ 126b), nicht der Schriftform.

Ein Fax wahrt auch nicht die Frist, wenn das Original später zugeht.

Braucht der Mieter einen Kündigungsgrund?

Für eine ordentliche Kündigung nicht, er kann einen Mietvertrag auf unbestimmte Zeit immer mit dreimonatiger Frist kündigen. Nur bei außerordentlichen Kündigungen (fristlos bzw. beim Zeitmietvertrag die einzige Kündigungsmöglichkeit) ist ein wichtiger Grund notwendig.

Welche Kündigungsfristen gelten für Vermieter?

Hinsichtlich der Vermieterkündigung gilt im Wesentlichen dasselbe wie für die Mieterkündigung. Der Vermieter muss aber bei längeren Mietverhältnissen auch längere Kündigungsfristen wahren. Konkret beträgt die Frist nach fünf Jahren Laufzeit des Mietvertrags sechs Monate, nach acht Jahren neun Monate.

Daneben ist aber unter besonderen Voraussetzungen auch eine fristlose Kündigung möglich, bei der gerade keine Frist einzuhalten ist.

Wie wird eine verspätete Kündigung behandelt?

Die Kündigung muss zum dritten Werktag des Monats zugehen, dann zählt der angebrochene Monat noch voll in die Kündigungsfrist. Ab dem vierten Werktag zählt der laufende Monat überhaupt nicht mehr, die drei Monate laufen also erst mit dem nächsten Monat an. Wird die Frist nicht eingehalten, ist die Kündigung zum angegebenen Zeitpunkt nicht, wirkt aber zum richtigen Datum, also in aller Regel einen Monat später als geplant.

Welche Kündigungsfristen gelten für Mieter?

Dies wird für Wohnraummietverhältnisse auf unbestimmte Zeit im Wesentlichen in § 573c Abs. 1 BGB geregelt:

Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig.

Diese etwas komplizierte Formulierung besagt, dass die Kündigungsfrist des Mieters immer drei volle Kalendermonate beträgt. Dabei zählt ein Monat immer noch als voller Kalendermonat, wenn bis zum dritten Werktag des Monats gekündigt wird.

Dies ist ein Unterschied zur Kündigungsfrist des Vermieters, die sich nach fünf bzw. acht Jahren um jeweils drei Monate verlängert.

Daneben ist aber unter besonderen Voraussetzungen auch eine fristlose Kündigung möglich, bei der gerade keine Frist einzuhalten ist.

Bei Zietmietverträgen ist grundsätzlich keine Kündigung möglich, es endet erst mit Ablauf der vereinbarten Zeit.