Muss der Eigenbedarf in der Kündigung näher begründet werden?

Ja. Der Vermieter muss sich zunächst ausdrücklich auf Eigenbedarf berufen. Dann muss er angeben, für welche Person er diese Wohnung benötigt und warum (z.B. Eltern wollen wieder in die Nähe der Kinder ziehen).

Bei entfernteren Verwandten und anderen Personen muss außerdem begründet werden, warum diese überhaupt zu den vom Eigenbedarf umfassten Personen zählen, warum also zu ihnen ein besonderes Näheverhältnis besteht.

Insgesamt muss der Kündigungsgrund so ausgeführt werden, dass der Mieter die Berechtigung des Eigenbedarfs selbst nachvollziehen kann.

Welche Personen zählen beim Eigenbedarf?

Gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 liegt Eigenbedarf vor, „wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt“.

Daher stellt sich die Frage, wer alles unter die Familien- und die Haushaltsangehörigen fällt. Die Rechtsprechung erkennt folgende Personen regelmäßig an:

  • Kinder und Enkel
  • Eltern und Großeltern
  • Geschwister
  • Ehe- und Lebenspartner

Bei entfernteren Verwandten (Nichten und Neffen, Schwager, Cousin etc.) kommt es darauf an, dass über die bloße Verwandtschaft hinaus noch eine besondere Nähebeziehung vorliegt.

Das gilt entsprechend auch bei Personen, zu denen keine Verwandtschaft besteht, also z.B. Pflegekindern, langjährigen Freunden und Arbeitnehmern.

Im Endeffekt besteht immer eine Abwägungsfrage zwischen den Interessen des Vermieters, der die Wohnung so nutzen will, wie es ihm vorschwebt, und den Interessen des Mieters, der einen Vertrag geschlossen hat.

Gibt es auch Eigenbedarf zugunsten von Freunden?

In der Regel nicht.

Auf frag-einen-anwalt.de wurde Rechtsanwalt Thomas Hummel gefragt, ob es auch Eigenbedarfskündigungen für freundschaftlich verbundene Personen gibt. Im konkreten Fall ging es um die frühere Haushälterin der Eltern, die nun pflegebedürftig ist. Der Fragesteller hätte sich aus Dankbarkeit gerne um sie gekümmert und sie dafür in einer derzeit vermieteten Wohnung einquartiert.

Leider konnte RA Hummel darauf keine allzu zuversichtliche Antwort geben: Eigenbedarfskündigungen sind grundsätzlich nur zugunsten (enger) Verwandter und Haushaltsangehöriger möglich. Eine analoge Ausweitung auf andere nahestehende Personen kommt meist nicht in Frage. Allerdings sollte man auch an eine gütliche Einigung denken, um ein Mietverhältnis zu beenden.

Den gesamten geschilderten Sachverhalt und die komplette Antwort finden Sie hier.

Ist eine Eigenbedarfskündigung zulässig, wenn der Eigenbedarf bereits bei Vertragsschluss voraussehbar war?

Ja, dies ist nicht ausreichend, um eine Rechtsmissbräuchlichkeit anzunehmen. Ist der Eigenbedarf zwar vorhersehbar, liegt er aber noch nicht wirklich vor, muss der Vermieter ihn noch nicht berücksichtigen. Ansonsten würde seine Lebensplanung und die Freiheit, über sein Eigentum zu verfügen, zu sehr eingeschränkt.

Ist eine Eigenbedarfskündigung zulässig, wenn der Eigenbedarf bereits bei Vertragsschluss vorlag?

Nein, in diesem Fall ist die Kündigung rechtsmissbräuchlich. Den bereits vorliegenden Eigenbedarf hätte der Vermieter zum Anlass nehmen müssen, ein nur befristetes Mietverhältnis abzuschließen. Durch den Mietvertrag auf unbestimmte Zeit wird ein Vertrauen des Mieters erzeugt, das nicht der Realität entspricht.

Braucht der Vermieter einen Kündigungsgrund?

Grundsäzlich ja, der Vermieter muss ein berechtigtes Interesse am Ende des Mietverhältnisses haben (§ 573 Abs. 1 Satz 1 BGB). Ein solches liegt z.B. vor, bei
Vertragspflichtverletzungen durch den Mieter (§ 573 Abs. 2 Nr. 1)
Eigenbedarf (§ 573 Abs. 2 Nr. 2)
Verwertung des Grundstücks (§ 573 Abs. 2 Nr. 3)

Dies gilt jedoch nicht bei einem Zweifamilienhaus, in dem der Vermieter auch selbst wohnt. Hier braucht er keinen Grund, die Kündigungsfrist verlängert sich dann aber um drei Monate. (§ 573a)