Das Selbstbeseitigungsrecht des Mieters nach § 536a BGB

roofers-2891664_1920Bei einem Mangel der Mietsache kann der Mieter dessen Beseitigung verlangen und ggf. die Miete mindern (§ 536 BGB). Was aber, wenn sich der Vermieter davon nicht beeindrucken lässt? Schließlich will der Mieter in erster Linie nicht billiger wohnen, sondern eine intakte Wohnung haben. Damit der Mieter selbst dafür sorgen kann, gibt ihm § 536a Abs. 2 BGB das Recht, den Mangel selbst zu beseitigen und die dafür notwendigen Aufwendungen (z.B. Material- und Handwerkerkosten) vom Vermieter ersetzt zu verlangen.

§ 536a BGB lautet:

(1) Ist ein Mangel im Sinne des § 536 bei Vertragsschluss vorhanden oder entsteht ein solcher Mangel später wegen eines Umstands, den der Vermieter zu vertreten hat, oder kommt der Vermieter mit der Beseitigung eines Mangels in Verzug, so kann der Mieter unbeschadet der Rechte aus § 536 Schadensersatz verlangen.

(2) Der Mieter kann den Mangel selbst beseitigen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen, wenn
1. der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels in Verzug ist oder
2. die umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig ist.

Die Voraussetzungen des Abs. 2 müssen natürlich nicht beide vorliegen, eine von beiden reicht („oder“):

  • Erste Möglichkeit ist also, dass der Vermieter mit der Mangelbeseitigung im Verzug ist. Dafür muss der Mieter seinem Vermieter zunächst einmal den Mangel anzeigen, damit dieser davon in Kenntnis gesetzt ist (§ 536c Abs. 1 BGB). Darüber hinaus muss der Mieter den Vermieter aber auch noch mahnen, um den Verzug herbeizuführen (§ 286 Abs. 1 BGB). Eine Mahnung ist eine eindeutige Aufforderung zur Leistung, muss aber keine Drohung mit rechtlichen Schritten oder eine zusätzliche Fristsetzung enthalten.
  • Die zweite Option ist, dass die umgehende Beseitigung des Mangels notwendig ist. Dazu gehören zum einen Klassikerfälle wie der Rohrbruch, Heizungsausfall im Winter oder das undichte Dach, bei denen ein weitergehender Schaden an der Wohnung droht. Aber auch bei anderen Mängeln, die den Gebrauch der Wohnung einschränken, kann eine sofortige Beseitigung notwendig sein.

Der Unterschied zwischen diesen beiden Möglichkeiten ist, dass bei Fall 1 der Vermieter die Chance hatte, sich selbst um die Behebung zu kümmern, weil er ja gemahnt wurde. Bei Fall 2 hingehen ist eine Mahnung nicht nötig, weil die Zeit drängt, da es eine umgehende Mangelbeseitigung braucht.

Aber Achtung: Sollte keine von beiden Möglichkeiten vorliegen, besteht auch kein Ersatzanspruch des Mieters, weder aus § 536a BGB noch aus anderen Vorschriften. In diesem Fall freut sich also der Vermieter, weil er Kosten gespart hat. Man sollte also immer genau prüfen, wie die Sachlage nun ist.