Fragen und Antworten zur Mietkaution

bank-note-209104_640Wo ist die Mietkaution geregelt?

Die Vorschriften über die Mietkaution stehen in § 551 BGB („Mietsicherheit“). Da es sich um eine normale Sicherheitsleistung handelt, die bei jedem anderen Vertrag auch vereinbart werden kann, gelten im Übrigen die §§ 232 bis 240 BGB.

Wozu dient die Kaution?

Die Kaution sichert die Ansprüche des Vermieters. § 551 Abs. 1 Satz sagt, dass der Mieter die Sicherheit „für die Erfüllung seiner Pflichten“ zu leisten hat. Damit sind alle Zahlungspflichten und geldwerten Leistungen des Mieters gemeint, z.B.

  • ausstehende Mietzahlungen einschließlich der Betriebskostenvorauszahlung
  • Betriebskostennachzahlungen
  • Handwerkerkosten aufgrund nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen
  • Schadenersatzansprüche
  • Rechtsverfolgungs- und Prozesskosten
  • Nutzungsentschädigung und Schadenersatz bei verspätetem Auszug

Muss eine Kaution extra vereinbart werden?

Ja. Die Pflicht zur Leistung der Sicherheit ergibt sich nicht aus dem Gesetz, sie wird dort nur begrenzt (siehe unten). Art und Höhe der Kaution müssen im Mietvertrag geregelt werden.

Wie hoch darf die Kaution sein?

Die Höhe der Kaution darf höchstens die dreifache Kaltmiete betragen. Die Nebenkostenvorauszahlung darf nicht berücksichtigt werden. Sind die Nebenkosten pauschal in der Miete inbegriffen („Warmmiete“), müssen sie dafür herausgerechnet werden.

chairs-2181947_640Die Kaution darf in folgenden Fällen ausnahmsweise höher sein:

  • Ein Dritter stellt unaufgefordert und freiwillig eine zusätzliche Kaution – in der Regel, um den Mieter attraktiver für den Vermieter zu machen.
  • Eine bestimmte, besonders teure oder empfindliche Sache (z.B. ein neuer Parkettboden) soll dadurch ausnahmsweise abgesichert werden.
  • Bereits eingetretene Mietrückstände sollen abgefangen werden, damit der Vermieter nicht (berechtigterweise) kündigt.
  • Der Mieter baut sich die Wohnung barrierefrei um; dann muss er dafür eine zusätzliche Sicherheit leisten, um die Wiederherstellungskosten zu decken.

Wie kann die Kaution geleistet werden?

In der Regel wird ein Sparbuch oder ein entsprechendes Konto angelegt, das auf den Namen des Mieters lautet, aber dem Vermieter durch eine entsprechende Erklärung verpfändet wird oder einen Sperrvermerkt enthält.

Alternativ kann der Vermieter auch ein Treuhandkonto anlegen und der Mieter überweist die Kaution darauf („Barkaution“ – auch wenn sie nichts mit Bargeld zu tun hat).

Denkbar ist aber auch eine Mietbürgschaft, bei der sich andere Personen für die Schulden des Mieters verbürgen.

book-492300_640Wann ist eine Mietbürgschaft sinnvoll?

Gerade bei jüngeren Mietern ist eine Bürgschaft, meist seitens der Eltern, eine gute Alternative. Zum einen verfügen diese Personen häufig noch nicht über so viele eigene Mittel, dass sie – neben den Umzugs- und ggf. Möblierungskosten – auch noch drei Monatsmieten Kaution auf den Tisch legen können. Zum anderen sind die Eltern dann häufig durchaus bereit, im Notfall auch über die eigentlich geschuldeten drei Monatsmieten hinaus zu haften, falls es finanzielle Probleme gibt.

Welche Form ist bei der Bürgschaft zu beachten?

Jede Bürgschaftserklärung muss schriftlich geschlossen werden (§ 766 BGB). Das bedeutet, dass eine E-Mail oder auch ein Fax tatsächlich nicht reichen, sondern eine handschriftlich unterschriebene Urkunde im Original vorliegen muss. Diese lässt sich der Vermieter am besten aushändigen und verwahrt sie sicher.

Was ist, wenn die Kaution zu hoch ist?

Wird zu viel Kaution verlangt, liegt eine sogenannte Übersicherung vor. Dann hat der Mieter das Recht auf Freigabe der überschüssigen Kaution, also bspw. auf Rückzahlung der zu hohen Geldsumme oder auf Verzicht auf einen Teil der Bürgschaft.

Können Bürgschaft und Kautionskonto nebeneinander verlangt werden?

Theoretisch ja, aber auch hier gilt die Begrenzung auf drei Kaltmieten insgesamt. Bei 600 Euro Kaltmiete können somit 1800 Euro Kaution vereinbart werden, also z.B. in Höhe von 800 Euro als Sparbuch und in Höhe von 1000 Euro als Bürgschaft.

Überschreiten Bürgschaft und Kaution die Höchstgrenze (z.B. im obigen Beispiel 1500 Euro Sparbuch und 1000 Euro Bürgschaft), so kann der Vermieter zwar das komplette Sparbuch behalten, allerdings ist die Bürgschaft nur bis zur Höhe von 300 Euro wirksam.

Kann auch eine Bürgschaft mehrerer Personen vereinbart werden?

Ja, in diesem Fall haften alle Bürger gesamtschuldnerisch, also jeder Bürge auf den vollen Betrag. Sie haften aber nicht nebeneinander. Daher bleibt es beim vereinbarten Bürgschaftsbetrag (maximal drei Kaltmieten), egal wie viele Bürgen es gibt.

Welcher Bürge in Anspruch genommen wird, kann sich der Vermieter aber aussuchen. Ist einer nicht oder nicht in voller Höhe zahlungsfähig, kann er den nächsten Bürgen heranziehen.

savings-book-22903_640Muss die Kaution vor Beginn des Mietverhältnisses gezahlt werden?

Nein, gemäß § 551 Abs. 2 BGB ist am Beginn des Mietverhältnisses nur ein Drittel der Kaution fällig, die beiden anderen Drittelraten werden mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen fällig.

Dabei handelt es sich um einen völlige Fehlleistung des Gesetzgebers. Ein Mieter, der schon für die Kautionsleistung Raten braucht, ist fast jedem Vermieter suspekt. Es wird häufig gemutmaßt, dass dieser Mieter bei einem kleinen Engpass sofort nicht mehr zahlungsfähig sein wird.

Daher spielt diese Vorschrift in der Praxis kaum eine Rolle, fast jeder Mieter zahlt die Kaution freiwillig vollständig vor dem Einzug.

Muss bei einer unzulässigen Kautionsvereinbarung gar keine Kaution gestellt werden?

Ich die Vereinbarung im Mietvertrag komplett nichtig, gilt das Gesetz und das sieht keine automatische Mietsicherheit vor.

Allerdings macht nicht jeder Fehler die Kautionsklauseln insgesamt ungültig. Vielmehr wird man bei einer zu hohen Kaution dazu kommen, dass stattdessen eben die maximal zulässige Kaution gilt. Wurde vereinbart, dass die Kaution sofort bezahlt werden muss, hat der Mieter trotzdem das Recht auf Ratenzahlung.

Was kann der Vermieter machen, wenn der Mieter die Kaution einfach nicht bezahlt?

In dem Fall kann und sollte er sofort auf Zahlung der Kaution klagen. Zu beachten ist dabei aber auch, dass die Zahlungsklage nur auf die drei Raten (siehe oben) lauten darf, nicht auf sofortige Komplettzahlung, sofern nicht auch die letzte Rate schon fällig ist.

Außerdem stellt § 569 Abs. 2a die Nichtzahlung der Kaution der Nichtzahlung der Miete gleich. Beträgt der Kautionsrückstand also mindestens zwei Kaltmieten, ist eine fristlose Kündigung möglich.

Erhöht sich die Kaution automatisch mit späteren Mieterhöhungen?

Nein, die maximale Kautionshöhe wird von der anfänglichen Kaltmiete aus berechnet.

Eine spätere Erhöhung der Kaution auf das Dreifache der neuen Miete ist zwar möglich, bedarf aber einer einvernehmlichen Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter für eine konkrete Mieterhöhung.

Ob eine automatische Erhöhung im Mietvertrag vereinbart werden kann, ist umstritten. Eine individualvertragliche Klausel dürfte wirksam sein. Da die Bestimmungen im Mietvertrag aber in aller Regel AGB darstellen, müssen diese der AGB-Kontrolle standhalten. Normalerweise wird man daher dazu kommen, dass die Klausel überraschend und damit ungültig ist.

In der Praxis kommen nachträglich Kautionserhöhungen praktisch nicht vor.

Kann der Vermieter die Kaution auch auf seinem Privatkonto lagern?

Nein. Denn im Falle einer Insolvenz des Vermieters wäre die Kaution damit weg und könnte nach Ende des Mietverhältnisses nicht an den Mieter zurückgezahlt werden. Der Vermieter muss die Kaution von seinem Privatvermögen getrennt anlegen, damit seine eigenen Gläubiger darauf nicht zugreifen können.

Kann der Vermieter die Kaution auch einfach in bar verlangen?

Nein, hier wäre ebenfalls eine Vermischung mit dem Privatvermögen gegeben. Außerdem (siehe unten) muss die Kaution verzinst angelegt werden.

chart-1905225_640Darf die Kaution auch in Aktien oder Fonds angelegt werden?

Theoretisch ja, sofern sich Vermieter und Mieter darüber einig sind. In der Praxis habe ich noch niemals von einer solchen Vereinbarung gehört.

Was kann der Mieter tun, wenn ihm die korrekte Anlage der Kaution nicht nachgewiesen wird?

Im dem Fall verstößt der Vermieter gegen seine Pflicht aus § 551 Abs. 3 Satz 3 BGB. Der Mieter kann deswegen seine Miete zurückbehalten, um Druck auf den Vermieter auszuüben. Die Höhe der zurückbehaltenen Miete darf die Höhe der Kaution nicht überschreiten.

Vorsicht: Da die Kaution (normalerweise und maximal) die Höhe der dreifachen Kaltmiete beträgt, darf der Miete nicht einfach drei Monate lang die Warmmiete zurückbehalten.

Muss die Kaution verzinst werden?

Ja, die Kaution muss „zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz“ – also derzeit zu ziemlich genau null Prozent – angelegt werden. Die Zinsen fließen auf das Kautionskonto, sie erhöhen also die Sicherheit während des Mietverhältnisses (§ 551 Abs. 3 Satz 4) und stehen nach Beendigung dem Mieter zu (Satz 3).

Darf der Vermieter während des Mietverhältnisses auf die Kaution zugreifen?

Ja, aber nur, wenn die Forderung rechtskräftig festgestellt oder unbestritten ist. Der Vermieter kann also auf diese Weise nicht unter Umgehung des Rechtswegs Fakten schaffen.

Bei einem berechtigten Zugriff auf die Kaution ist der Mieter verpflichtet, den so entstandenen Differenzbetrag neu auf das Konto einzuzahlen.

Im Endeffekt ergibt also kein anderes Ergebnis als wenn der Mieter die Forderung des Vermieters direkt erfüllt hätte. Daher ist dieses Vorgehen auch eher selten anzutreffen.

Einen Vorteil gibt es aber doch: Man kann so Kleinbeträge (z.B. 52,38 Euro Nebenkostennachzahlung), die man normalerweise nicht einklagen würde, durchsetzen. Wenn sich mehrere solche Kleinbeträge sammeln, kann sich irgendwann doch eine Klage auch Wiederauffüllung der Kaution rentieren.

new-home-1633878_640Wird die Kaution mit der Wohnung mitverkauft?

Prinzipiell schon, da der neue Vermieter in alle Rechte und Pflichten des alten Vermieters eintritt (§ 566a BGB). Allerdings ist bei einem verpfändeten Konto zu beachten, dass der Mieter den Begünstigten der Verpfändung ändern muss. Weigert er sich, muss der alte Vermieter die Kaution freigeben, sofern er keine Ansprüche gegen den Mieter mehr hat, und der neue Vermieter muss sich eine eigene Kaution stellen lassen.

Außerdem haftet der ursprüngliche Vermieter weiterhin für die Kaution, wenn er diese dem neuen Vermieter überlassen hat (§ 566a BGB). Um sich abzusichern, muss der alte Vermieter die Kaution entweder dem Mieter auszahlen (sodass der neue Vermieter die Kaution wieder vom Mieter verlangen muss) oder sich vom Mieter einen Verzicht auf den Rückgriff erklären lassen.

Kann man die Kaution abwohnen?

Nähert sich ein Mietverhältnis dem Ende, könnte man auf die Idee kommen, dass man drei Monate vorher keine Miete mehr zahlt, weil die drei Monatsmieten Kaution dann ja genau ausreichen und ggf. sogar noch Zinsen überbleiben. Das ist aber nicht Sinn der Sache: Denn die Kaution soll ja Zahlungsverpflichtungen absichern. Sie wird erst abgerechnet, wenn das Mietverhältnis beendet wird und deckt dann mögliche Restansprüche des Vermieters.

Bei einem Abwohnen der Kaution kann der Vermieter noch einmal – diesmal fristlos – kündigen, sobald zwei Monatsmieten überfällig sind. Außerdem kann er eine Räumungsklage anstrengen, deren Kosten dann höchstwahrscheinlich der Mieter tragen muss – auch dann, wenn er eh ausgezogen ist, bevor über die Räumungsklage entschieden wird.

Wann muss die Kaution zurückgezahlt werden?

Das ist im Gesetz nicht genau geregelt, allerdings ergibt sich aus Sinn und Zweck der Mietsicherheit, dass diese die Pflichten aus dem Mietverhältnis absichert, also nicht mehr benötigt wird, wenn alle Pflichten des Mieters aus dem Mietvertrag erfüllt sind.

Regelmäßig wird dem Vermieter eine Frist von drei bis sechs Monaten nach dem Ende des Mietverhältnisses gewährt, um sich über seine Ansprüche im Klaren zu werden und die Kaution entsprechend abzurechnen.

counter-2265065_640Darf die Kaution für eine Betriebskostennachzahlung einbehalten werden?

Ja, die Kaution deckt auch die Nachzahlung von Betriebskosten („Nebenkosten“) ab. Allerdings darf die Kaution insoweit nur in der Höhe einbehalten werden, in der eine Nachzahlung (mit gewissen Sicherheitszuschlag) zu erwarten ist.

Wie wird die Kaution zurückgezahlt?

Die Rückzahlung erfolgt quasi als Rückgängigmachung der Leistung: Eine Barkaution wird überwiesen, ein verpfändetes Konto wird gegenüber der Bank freigegeben, eine Bürgschaftserklärung wird zurückgegeben.

Können auch verjährte Ansprüche aus der Kaution befriedigt werden?

Ja, § 215 BGB lässt eine Aufrechnung stets zu, wenn sich die gegenseitigen Ansprüche jemals unverjährt gegenüber gestanden haben. Das ist regelmäßig der Fall, da der Anspruch des Vermieters ja erst während des Mietverhältnisses entstanden ist.

calendar-1255953_640Wann verjährt der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution?

Es handelt sich dabei um einen ganz normalen Anspruch wie jeden anderen, für den die allgemeine Verjährung von drei Jahren zum Jahresende gilt (§ 195 BGB). Die kurze sechsmonatige Verjährung gemäß § 548 gilt hier nicht.

Die Verjährungsfrist richtet sich nach dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter nach Abrechnung der Kaution den Differenzbetrag hätte zurückzahlen müssen.