Wird die Mietminderung bei einer zu kleinen Wohnung unter Berücksichtigung des Zehn-Prozent-Abschlag berechnet?

Nein. Wie bereits dargestellt,

  • sind Negativabweichungen bis zu 10 % der Wohnungsgröße irrelevant und
  • wird darüber prozentual gemindert.

Allerdings bezieht sich der Minderungsbetrag dann immer auf die komplette vereinbarte Wohnungsgröße, nicht auf die um 10 % verminderte. Die Zehn-Prozent-Regelung bedeutet nicht, dass der Mieter immer nur 90 % der vereinbarten Quadratmeterzahl beanspruchen könnte. Er kann immer 100 % verlangen, allerdings stellen 10 % Minderleistung eine Bagatelle dar, die nicht zu einem Gerichtsprozess führen soll.

Wie wird die Wohnungsgröße berechnet?

Die Wohnungsgröße richtet sich nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV). Demnach werden die Räume einzeln ausgemessen und addiert, also nicht etwas das gesamte Stockwerk – sämtliche Wände sind dementsprechend nicht Teil der Wohnfläche, es zählt nur das „lichte Maß“ (§ 3 Abs. 1).

Außerdem ist unter anderem Folgendes zu beachten:

  • Keller, Garagen, Heizungsräume u.ä. gehören nicht zur Wohnfläche (§ 2 Abs. 3)
  • bestimmte typische Einbauten werden mitgerechnet (§ 3 Abs. 2), andere nicht (§ 3 Abs. 3)
  • Flächen mit ein bis zwei Metern Höhe werden zur Hälfte, niedrigere gar nicht berechnet (§ 4 Nr. 1 und 2)
  • Wintergärten, Schwimmbäder u.ä. zur Hälfte (§ 4 Nr. 3)
    Balkone, Terrassen u.ä. in der Regel zu einem Viertel (§ 4 Nr. 4)

Was passiert, wenn die Wohnung kleiner ist als im Mietvertrag angegeben?

Ist im Mietvertrag keine Wohnungsgröße angegeben, ist auch keine vereinbart. Eine bloße informatorische Angabe, wie groß die Wohnung sein soll, reicht ebenfalls nicht.

Ist dagegen eine konkrete Quadratmeterzahl genannt, ist diese in der Regel auch Vertragsgrundlage. Ist die Wohnung kleiner, liegt ein Mangel vor; dies gilt auch dann, wenn die Gebrauchsmöglichkeit der Wohnung nicht negativ beeinträchtigt ist.

Ein unerheblicher Mangel, der gemäß § 536 Abs. 1 Satz 3 nicht zur Minderung berechtigt, liegt allerdings bei Abweichungen bis zu 10 % der Wohnfläche vor. Darüber wird prozentual gemindert.

Was kann man gegen ein Räumungsurteil tun?

Um einen Mieter aus der Wohnung zu bekommen, braucht der Vermieter ein Räumungsurteil. In diesem ordnet das Gericht an, dass der Mieter die Wohnung verlassen und an den Vermieter herausgeben muss. Im Rahmen des Prozesses wurde dabei regelmäßig geprüft, ob das Mietverhältnis noch besteht, insbesondere, ob eine Kündigung rechtmäßig war.

Wird der Mieter zur Räumung seiner Wohnung verurteilt, kann er gegen das Urteil natürlich – wie gegen jedes Urteil – Rechtsmittel einlegen, in diesem Fall die Berufung zum Landgericht. Dies nützt ihm aber nicht unbedingt etwas, da das erstinstanzliche Urteil vorläufig vollstreckbar ist. Der Vermieter kann also – ggf. nach Ablauf einer vom Gericht festgesetzten Räumungsfrist und gegen Hinterlegung eines bestimmten Geldbetrags beim Amtsgericht – den Gerichtsvollzieher beauftragen, die Wohnung zu räumen. Dieser bedient sich dafür eines Umzugsunternehmens und – falls notwendig – der Polizei.

Es kann in dem Fall also nicht nur darum gehen, das Urteil als solches anzugreifen, sondern vor allem die drohende Vollstreckung. Hierfür gibt es im Wesentlichen zwei Rechtsbehelfe:

Die Räumungsfristgewährung gemäß § 721 ZPO sorgt dafür, dass das Gericht entweder erstmals eine Räumungsfrist bestimmt oder eine bereits bestimmte Frist verlängert. Das ändert dann nichts an der Pflicht, die Wohnung zu verlassen, aber man hat dafür eben etwas länger Zeit. Dies kann eine erhebliche Erleichterung für den Mieter sein, da er damit eher eine Wohnung findet und besser planen kann. Zuständig hierfür ist das Prozessgericht, also entweder das Gericht, das die Räumung angeordnet hat, oder das Berufungsgericht, falls bereits ein Rechtsmittel eingelegt wurde (Abs. 4).

Der Vollstreckungsschutz gemäß § 765a ZPO ermöglicht die Aufhebung, Untersagung oder Einstellung einer Zwangsvollstreckungsmaßnahme (hier: der Räumung) durch das Vollstreckungsgericht. Dies erfolgt aber nur, wenn die Vollstreckung eine sittenwidrige, besondere Härte darstellt. Damit sind nur Extremfälle gemeint, die bloße Wohnungslosigkeit durch eine Zwangsräumung reicht gerade nicht aus. Anders ist dies allenfalls bei nachweislicher Suizidgefahr oder zum Schutz von Schwangeren und kleinen Kindern. Auch, wenn der Mieter bereits eine neue Wohnung hat, diese aber erst ganz kurz nach dem Räumungstermin beziehen kann, ist ein Vollstreckungsschutz möglich, damit er sich nicht für wenige Tage eine weitere Wohnung suchen muss. Verlassen sollte man sich auf diese Möglichkeit also nicht.

Wann ist die Miete fällig?

§ 556b Abs. 1 BGB sagt:

Die Miete ist zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag der einzelnen Zeitabschnitte zu entrichten, nach denen sie bemessen ist.

Diese Bestimmung ist in den meisten Mietverträgen wörtlich wiedergegeben. Steht nichts im Mietvertrag, gilt eben diese gesetzliche Regelung. Vereinbarungen, dass die Miete bspw. erst zur Mitte oder am Ende des Monats zu zahlen ist, sind dagegen äußerst selten.

Einer gewissen Klärung bedarf dagegen noch die Frage, was eigentlich ein „Werktag“ ist. Das BGB verwendet den Begriff zwar mehrfach, definiert ihn aber nirgends. Dass Sonn- und Feiertage keine Werktage sind, ist klar. Etwas umstritten ist dagegen der Samstag. Zwar klingt § 193 BGB danach, dass der Samstag (hier „Sonnabend“ genannt) kein Werktag ist. Zur Zeit der Entstehung des BGB war der Samstag aber noch ein ganz normaler Arbeitstag und daher wird er gemeinhin zu den Werktagen gezählt.

Anders dagegen im Rahmen des § 556b: Hier wird nämlich eine Zahlungsfrist angegeben. Und weil die Miete gemeinhin durch Überweisung bezahlt wird, sind hier nach herrschender Meinung nur Bank-Arbeitstage gemeint. Zu diesen gehört der Samstag aber unzweifelhaft nicht. Dabei wird die Frist aber nicht nur (wie eben bei § 193) auf den nächsten Werktag verlängert, wenn sie am Samstag enden würde, sondern Samstage werden gar nicht erst mitgezählt.

So begann dieser Oktober 2016 bspw. mit einem Samstag. Auch Sonntag, der 2. Oktober war kein Werktag, genausowenig wie der 3. Oktober, der bekanntlich ein Feiertag ist. Die ersten beiden Werktage waren somit der 4. und der 5. Oktober. Fällig war die Miete daher erst am Donnerstag, den 6. Oktober, der den dritten Werktag markierte.

Für welche Beschädigungen an der Mietsache haftet der Mieter?

Der Mieter haftet aus den allgemeinen Vorschriften der schuldrechtlichen Ersatzpflicht für alle Schäden an der Sache, die er schuldhaft herbeigeführt hat. Die Haftung ergibt sich entweder aus §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB oder aus §§ 281, 546 BGB.

Keine Haftung kommt aber in Betracht, wenn sich die Schäden nur aus dem vertragsgemäßen Gebrauch ergeben, § 538. Denn für diese zahlt der Mieter ja gerade die Miete. Die üblichen Gebrauchsabnutzungen verpflichten also nicht zum Schadenersatz.

Darf der Vermieter bei Mietschulden die Versorgung abdrehen?

Zahlt der Mieter die Miete nicht, kommt mancher Vermieter leicht auf die Idee, die Versorgung mit Gas, Wasser, Strom oder Heizung einzustellen, um einerseits eigene Kosten im Rahmen zu halten und andererseits Druck aufzubauen.

Dies ist jedoch unzulässig, solange der Mietvertrag noch läuft. Denn während der Mietdauer hat der Vermieter die Pflicht, die Versorgung sicherzustellen. Denkbar wäre ein Zurückbehaltungsrecht gemäß § 320, dass der Vermieter also seine Leistungen verweigert, solange der Mieter die Gegenleistung (Mietzahlung) nicht erbringt. Das scheitert aber daran, dass die Versorgung permanent geschuldet ist. Der Vermieter würde seine Leistung also nicht nur zurückstellen, sondern für eine gewisse Zeit überhaupt nicht erbringen. Schließlich kann der Vermieter den Strom nicht einfach für die Vergangenheit nachliefern.

Anders ist dies aber, wenn der Mietvertrag gekündigt ist und der Mieter nicht auszieht. Dann gibt es keine Versorgungspflicht des Vermieters mehr, da der Vertrag, aus dem sie sich ergeben könnte, ja nicht mehr besteht. Daher darf der Vermieter in diesem Fall tatsächlich die Leitungen abklemmen.

Was ist beim Zugang einer Kündigung zu beachten?

Wie überall im BGB ist die Frist nur dann eingehalten, wenn die Kündigung rechtzeitig zugeht. Es kommt also nicht auf das Absenden, sondern auf den Eingang in den Machtbereich des Empfängers (§ 130 BGB) an. Wird eine Kündigung per Post geschickt, ist die Frist also gewahrt, wenn sie bis zum dritten Werktag im Briefkasten des Adressaten liegt – wann sie abgesandt wurde, ist irrelevant, ebenso, wann der Empfänger den Brief liest.