Muss der Vermieter den Mieter abmahnen, bevor er fristgerecht kündigen kann?

Grundsätzlich nein. Im Gegensatz zur fristlosen Kündigung setzt die fristgerechte Kündigung keine Abmahnung voraus. Gemäß § 573 Abs. 1 und Abs. 2 Nr. 1 kann der Vermieter kündigen, wenn „der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat“. Ein Abmahnungserfordernis steht nicht im Gesetz.

Allerdings wird für eine „nicht unerhebliche Vertragspflichtverletzung“ teiweise gefordert, dass diese trotz Abmahnung fortgesetzt wurde. Der Verstoß wird also erst dadurch gravierend, dass der Mieter die Ermahnung durch den Vermieter nicht zum Anlass genommen hat, sein Verhalten zu ändern.

Je schwerer der Verstoß an sich bereits ist, desto eher ist eine Abmahnung also verzichtbar.

Muss der Vermieter den Mieter abmahnen, bevor er fristlos kündigen kann?

Grundsätzlich ja. Vor einer fristlosen Kündigung wegen vertragswidrigen Verhaltens ist regelmäßig eine Abmahnung erforderlich, § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB. Die Pflicht entfällt gemäß Satz 2 nur, wenn

  • die Abmahnung keinen Erfolg verspricht (Nr. 1),
  • besondere Umstände vorliegen (Nr. 2) oder
  • Zahlungsverzug vorliegt (Nr. 3).

Gibt es auch Eigenbedarf zugunsten von Freunden?

In der Regel nicht.

Auf frag-einen-anwalt.de wurde Rechtsanwalt Thomas Hummel gefragt, ob es auch Eigenbedarfskündigungen für freundschaftlich verbundene Personen gibt. Im konkreten Fall ging es um die frühere Haushälterin der Eltern, die nun pflegebedürftig ist. Der Fragesteller hätte sich aus Dankbarkeit gerne um sie gekümmert und sie dafür in einer derzeit vermieteten Wohnung einquartiert.

Leider konnte RA Hummel darauf keine allzu zuversichtliche Antwort geben: Eigenbedarfskündigungen sind grundsätzlich nur zugunsten (enger) Verwandter und Haushaltsangehöriger möglich. Eine analoge Ausweitung auf andere nahestehende Personen kommt meist nicht in Frage. Allerdings sollte man auch an eine gütliche Einigung denken, um ein Mietverhältnis zu beenden.

Den gesamten geschilderten Sachverhalt und die komplette Antwort finden Sie hier.

Was ist der Unterschied zwischen Miete und Sachdarlehen?

Zunächst könnte man meinen, dass ein Sachdarlehen genau den Fall beschreibt wie die Miete auch: Eine Sache wird verliehen und dafür muss man regelmäßig etwas bezahlen.

Tatsächlich wird beim Sachdarlehen aber gar keine Sache geliehen und später zurückgegeben. Der Darlehensnehmer wird vielmehr Eigentümer der Sache und kann mit ihr machen, was er will. Er muss lediglich eine vergleichbare Sache (gleicher Art und Güte) zurückgeben.

Was ist der Unterschied zwischen Miete und Pacht?

Der Pächter ist gemäß § 581 Abs. 1 BGB auch zur Fruchtziehung berechtigt. Daher findet man besonders oft Pachtverträge über Ackerland oder über Waldgrundstücke – dann ist der Pächter eben berechtigt, Gemüse anzubauen oder Bäume zu fällen und auf eigene Rechnung zu verkaufen.

Allerdings unterscheiden sich Pacht- und Mietvertrag nicht besonders, vielmehr sind auf den Pachtvertrag auch die Mietvorschrift anwendbar (§ 581 Abs. 2).Es bestehen lediglich noch einzelne Sondervorschriften (§§ 582 bis 584b).

Beispiele zur Mietminderung wegen einer zu kleinen Wohnung

Vereinbarte Wohnfläche 100 m², tatsächliche 92 m².
Größenabweichung beträgt weniger als 10 %, keine Minderung.

Vereinbarte Wohnfläche 75 m², tatsächliche 60 m².
Größenabweichung 20 %, die Miete kann also um 20 % gemindert werden.

Vereinbarte Wohnfläche 40 m², tatsächliche 36 m².
Größenabweichung 10 %, keine Minderung.

Vereinbarte Wohnfläche 40 m², tatsächliche 35,8 m², Monatsmiete 600 Euro.
Größenabweichung 10,5 %, Minderung um 10,5 % von 600 Euro = 63 Euro.

Das bedeutet also, dass 0,2 m² auf einmal 63 Euro pro Monat „wert“ sind. Dies mag ungerecht erscheinen, aber Grenzwerte haben es eben immer an sich, dass mit ihrem Erreichen auf einmal überproportionale Folgen eintreten.

Wird die Mietminderung bei einer zu kleinen Wohnung unter Berücksichtigung des Zehn-Prozent-Abschlag berechnet?

Nein. Wie bereits dargestellt,

  • sind Negativabweichungen bis zu 10 % der Wohnungsgröße irrelevant und
  • wird darüber prozentual gemindert.

Allerdings bezieht sich der Minderungsbetrag dann immer auf die komplette vereinbarte Wohnungsgröße, nicht auf die um 10 % verminderte. Die Zehn-Prozent-Regelung bedeutet nicht, dass der Mieter immer nur 90 % der vereinbarten Quadratmeterzahl beanspruchen könnte. Er kann immer 100 % verlangen, allerdings stellen 10 % Minderleistung eine Bagatelle dar, die nicht zu einem Gerichtsprozess führen soll.