Welche Personen zählen beim Eigenbedarf?

Gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 liegt Eigenbedarf vor, „wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt“.

Daher stellt sich die Frage, wer alles unter die Familien- und die Haushaltsangehörigen fällt. Die Rechtsprechung erkennt folgende Personen regelmäßig an:

  • Kinder und Enkel
  • Eltern und Großeltern
  • Geschwister
  • Ehe- und Lebenspartner

Bei entfernteren Verwandten (Nichten und Neffen, Schwager, Cousin etc.) kommt es darauf an, dass über die bloße Verwandtschaft hinaus noch eine besondere Nähebeziehung vorliegt.

Das gilt entsprechend auch bei Personen, zu denen keine Verwandtschaft besteht, also z.B. Pflegekindern, langjährigen Freunden und Arbeitnehmern.

Im Endeffekt besteht immer eine Abwägungsfrage zwischen den Interessen des Vermieters, der die Wohnung so nutzen will, wie es ihm vorschwebt, und den Interessen des Mieters, der einen Vertrag geschlossen hat.

Welche Fragen muss der Mietinteressent nicht wahrheitsgemäß beantworten?

Vor Abschluss eines Mietvertrags hat der Vermieter häufig einige Fragen zu den persönlichen Verhältnissen eines potentiellen Mieters. Dabei muss auf Fragen nach folgenden Tatsachen nicht wahrheitsgemäß geantwortet werden:

  • Religion
  • politische Überzeugung
  • Vorstrafen
  • Kinderwunsch
  • Rauchen
  • Fragen ohne Relevanz für das Mietverhältnis.

Auf unzulässige Fragen darf der Mietinteressent regelmäßig lügen.

Das Selbstbeseitigungsrecht des Mieters nach § 536a BGB

roofers-2891664_1920Bei einem Mangel der Mietsache kann der Mieter dessen Beseitigung verlangen und ggf. die Miete mindern (§ 536 BGB). Was aber, wenn sich der Vermieter davon nicht beeindrucken lässt? Schließlich will der Mieter in erster Linie nicht billiger wohnen, sondern eine intakte Wohnung haben. Damit der Mieter selbst dafür sorgen kann, gibt ihm § 536a Abs. 2 BGB das Recht, den Mangel selbst zu beseitigen und die dafür notwendigen Aufwendungen (z.B. Material- und Handwerkerkosten) vom Vermieter ersetzt zu verlangen.

§ 536a BGB lautet:

(1) Ist ein Mangel im Sinne des § 536 bei Vertragsschluss vorhanden oder entsteht ein solcher Mangel später wegen eines Umstands, den der Vermieter zu vertreten hat, oder kommt der Vermieter mit der Beseitigung eines Mangels in Verzug, so kann der Mieter unbeschadet der Rechte aus § 536 Schadensersatz verlangen.

(2) Der Mieter kann den Mangel selbst beseitigen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen, wenn
1. der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels in Verzug ist oder
2. die umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig ist.

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Welche Fragen muss der Mietinteressent wahrheitsgemäß beantworten?

Vor Abschluss eines Mietvertrags hat der Vermieter häufig einige Fragen zu den persönlichen Verhältnissen eines potentiellen Mieters. Dabei muss auf Fragen nach folgenden Tatsachen wahrheitsgemäß geantwortet werden:

  • Arbeitslosigkeit
  • Höhe des Einkommens
  • Arbeitgeber
  • Zahl der einziehenden Personen
  • Haustiere
  • Bezug von Sozialleistungen
  • Privatinsolvenz

Lügen auf zulässige Fragen führen regelmäßig zur Anfechtbarkeit des Mietvertrags.

Darf der Mieter eine Satellitenschüssel an der Hausmauer anbringen?

Der Empfang einer größeren Zahl von Fernsehsendern gehört heute zum erwartbaren Zustand einer Wohnung. Das setzt voraus, dass ein Kabelanschluss oder eine Satellitenschüssel vorhanden ist. Gibt es also keinen Kabelanschluss und keine gemeinschaftliche Satellitenanlage, kann der Mieter grundsätzlich eine Sat-Schüssel auf eigene Kosten montieren.

Dabei gilt es aber folgendes zu beachten:

  • Schonende Anbringung, wenn möglich durch bloßes Aufstellen auf dem Balkon ohne Beschädigung des Mauerwerks
  • Montage durch einen Fachbetrieb
  • Abschluss einer Haftpflichtversicherung, die für Schäden (z.B. durch Herabfallen) haftet

Was passiert, wenn eine Staffelmietvereinbarung unwirksam ist?

Eine Staffelmiete erhöht sich gemäß § 557a nach gewisser Zeit um einen bestimmten Betrag. Die Miete wird also laufend teurer, andererseits hat der Mieter aber auch die Sicherheit, dass daneben zusätzliche Erhöhungen auf das ortsübliche Mietniveau nicht möglich sind.

Die Staffelmiete verlangt aber gewisse Voraussetzungen. Sie muss unter anderem immer mindestens ein Jahr unverändert bleiben und bedarf der Schriftform. Wird dem nicht genügt, ist die Staffelerhöhung ungültig und es bleibt bei der ursprünglich vereinbarten Miete.

Allerdings besteht trotzdem die Möglichkeit, der regulären Erhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete, die aber deutlich schwerer durchzusetzen ist.

Dürfen Aufzugkosten auf alle Mieter umgelegt werden?

Ja, hier kann grundsätzlich eine pauschale Regelung getroffen werden. Auch Mieter im Erdgeschoss, die den Aufzug in aller Regel nicht benutzen, dürfen für die Betriebskosten zur Kasse gebeten werden.

Möglich ist aber auch eine andere Regelung im Mietvertrag. Die Mieter in den höheren Stockwerken haben keinen Anspruch darauf, dass die Kosten auf alle umgelegt werden. Darum ist es bspw. möglich, die Aufzugkosten nur ab dem ersten Stock zu verteilen oder auch die Mieter in den obersten Stockwerken mit einem höheren Anteil zu belasten.

Kann der Vermieter die Miete im Urkundenverfahren einklagen?

Ja, dies ist mittlerweile möglich.

Das Urkundenverfahren (§§ 592 bis 605 ZPO) erlaubt eine besonders schnelle Durchsetzung von Ansprüchen. Dabei sind nur Urkunden und Aussagen der Parteien als Beweise zulässig, um den Prozess zu beschleunigen. Das Urteil kann der Kläger dann sofort vollstrecken (§ 708 Nr. 4) und so seinen Anspruch sichern. Das „gründliche“ Verfahren, das sog. Nachverfahren, findet erst im Anschluss statt und erlaubt dann die endgültige Klärung des Sachverhalts (§ 600).

Nachdem früher das Urkundenverfahren in Mietangelegenheiten für unzulässig gehalten wurde, erlaubt die Rechtsprechung diese Vorgehensweise nun. Damit kann der Vermieter durch Vorlage des Mietvertrags beweisen, dass sein Anspruch auf die Miete besteht, und diese so effektiv einklagen. Mögliche Gegenansprüche oder Mietmängel sind meist nicht durch Urkunden oder Parteivernehmung nachweisbar und können daher erst im Nachverfahren vorgebracht werden.