Was passiert, wenn eine Staffelmietvereinbarung unwirksam ist?

Eine Staffelmiete erhöht sich gemäß § 557a nach gewisser Zeit um einen bestimmten Betrag. Die Miete wird also laufend teurer, andererseits hat der Mieter aber auch die Sicherheit, dass daneben zusätzliche Erhöhungen auf das ortsübliche Mietniveau nicht möglich sind.

Die Staffelmiete verlangt aber gewisse Voraussetzungen. Sie muss unter anderem immer mindestens ein Jahr unverändert bleiben und bedarf der Schriftform. Wird dem nicht genügt, ist die Staffelerhöhung ungültig und es bleibt bei der ursprünglich vereinbarten Miete.

Allerdings besteht trotzdem die Möglichkeit, der regulären Erhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete, die aber deutlich schwerer durchzusetzen ist.

Dürfen Aufzugkosten auf alle Mieter umgelegt werden?

Ja, hier kann grundsätzlich eine pauschale Regelung getroffen werden. Auch Mieter im Erdgeschoss, die den Aufzug in aller Regel nicht benutzen, dürfen für die Betriebskosten zur Kasse gebeten werden.

Möglich ist aber auch eine andere Regelung im Mietvertrag. Die Mieter in den höheren Stockwerken haben keinen Anspruch darauf, dass die Kosten auf alle umgelegt werden. Darum ist es bspw. möglich, die Aufzugkosten nur ab dem ersten Stock zu verteilen oder auch die Mieter in den obersten Stockwerken mit einem höheren Anteil zu belasten.

Kann der Vermieter die Miete im Urkundenverfahren einklagen?

Ja, dies ist mittlerweile möglich.

Das Urkundenverfahren (§§ 592 bis 605 ZPO) erlaubt eine besonders schnelle Durchsetzung von Ansprüchen. Dabei sind nur Urkunden und Aussagen der Parteien als Beweise zulässig, um den Prozess zu beschleunigen. Das Urteil kann der Kläger dann sofort vollstrecken (§ 708 Nr. 4) und so seinen Anspruch sichern. Das „gründliche“ Verfahren, das sog. Nachverfahren, findet erst im Anschluss statt und erlaubt dann die endgültige Klärung des Sachverhalts (§ 600).

Nachdem früher das Urkundenverfahren in Mietangelegenheiten für unzulässig gehalten wurde, erlaubt die Rechtsprechung diese Vorgehensweise nun. Damit kann der Vermieter durch Vorlage des Mietvertrags beweisen, dass sein Anspruch auf die Miete besteht, und diese so effektiv einklagen. Mögliche Gegenansprüche oder Mietmängel sind meist nicht durch Urkunden oder Parteivernehmung nachweisbar und können daher erst im Nachverfahren vorgebracht werden.

Gilt der Mieterschutz auch für andere Mietgegenstände wie Stellplätze oder Garagen?

Wird der Stellplatz/die Garage isoliert gemietet, hat dieser also mit der Wohnung nichts zu tun, dann handelt es sich um einen separaten Mietvertrag über eine andere Sache als eine Wohnung. Damit gelten die weitgehenden Schutzvorschriften für Wohnraummieter hier nicht. Separate Verträge sind jedenfalls gegeben, wenn es sich um verschiedene Vermieter handelt.

Wurden Wohnung und Abstellplatz für das Auto dagegen zusammen gemietet (egal, ob durch die selbe Vertragsurkunde oder getrennt voneinander), handelt es sich um einen einheitlichen Vertrag. Dieser richtet sich dann nach den Wohnraumvorschriften, der Teil über den Stellplatz ist isoliert überhaupt nicht kündbar.

Was sind Kleinreparaturen?

Kleinreparaturen sind Reparaturarbeiten an der Mietsache, die nicht erheblich ins Gewicht fallen. Eine sogenannte Kleinreparaturklausel kann vorsehen, dass der Mieter diese Arbeiten selbst übernehmen bzw. bezahlen muss. Die Kleinreparaturklausel ist aber nur gültig, wenn

  • die Reparaturen jeweils nicht mehr als 75 bis 100 Euro im Einzelfall kosten,
  • die Beteiligungssumme auf 200 bis 250 Euro im Jahr gedeckelt ist,
  • keine (auch nicht anteilige) Übernahme der Kosten von größeren Reparaturen vorgesehen ist und
  • regelmäßig auftretende Schäden nicht erfasst sind.

Was ist die Kleinreparaturklausel?

Reparaturen an der Mietsache sind grundsätzlich die Pflicht des Vermieters; dieser muss die Mietsache nämlich während der gesamten Mietdauer im vereinbarten (Anfangs-) Zustand halten (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB).

Eine Kleinreparaturklausel weicht davon ab und verpflichtet den Mieter, bestimmte Arbeiten (sog. Kleinreparaturen) selbst vorzunehmen.

Kann der Vermieter die Schneeräumpflicht auf den Mieter abwälzen?

Ja, aber nur vertraglich, also entweder im Mietvertrag selbst oder in einer Hausordnung, die Teil des Mietvertrags geworden ist.

Allerdings müssen die Pflichten in gleichmäßiger Weise auf alle Mieter eines Hauses übertragen werden (am besten in wechselndem Turnus), damit sich das damit verbundene Haftungsrisiko gerecht verteilt.

Der Vermieter bleibt aber gegenüber Dritten in der Pflicht, die Ausführung der Arbeiten durch die Mieter selbst zu überwachen.