Ist die Schönheitsreparaturklausel in meinem Mietvertrag gültig?

Eine Schönheitsreparaturklausel ist unwirksam, wenn sie dem Mieter Pflichten auferlegt, die nicht in der Zweiten Berechnungsverordnung genannt sind. Daneben gibt es noch zahlreiche mögliche Fehlerquellen, sodass geschätzt wird, dass die allermeisten Schönheitsreparaturklauseln nichtig sind und der Mieter überhaupt nichts tun muss.

Eine individuelle Prüfung des Einzelfalls kann nur im Rahmen der anwaltlichen Beratung erfolgen.

Welche Schönheitsreparaturen muss der Mieter erledigen?

Grundsätzlich sind Schönheitsreparaturen Sache des Vermieters. Der Mieter bezahlt mit seiner Miete auch für die Instandhaltung der Mietsache. Daher ist der Mieter nur zu den Schönheitsreparaturen verpflichtet, deren Abwälzung wirksam vertraglich vereinbart ist.

Aber hier ist der Vermieter auch alles andere als frei. Anerkannt ist, dass nur die Arbeiten, die in § 28 Abs. 4 Satz 3 der
Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz (Zweite Berechnungsverordnung, II. BV) aufgezählt sind, nämlich das Streichen, Tapezieren bzw. Kalken
der Wände (einschließlich Beseitigung von Dübellöchern),
der Decken,
der Fußböden,
der Heizkörper einschließlich Heizrohre,
der Innentüren,
der Innenseiten der Außentüren und
der Innenseiten der Fenster.

Zu beachten ist, dass eine solche Klausel nach der Rechtsprechung komplett unwirksam ist, sofern nur ein einziger Gegenstand genannt ist, der nicht in dieser Vorschrift genannt wird. Die Klausel kann auch aus anderen Gründen unwirksam sein.

Welche Nebenkosten kann der Vermieter nicht auf den Mieter umlegen?

Nicht umlegbar, auch nicht durch Aufnahme als „sonstige Betriebskosten“ in den Mietvertrag, sind unter anderem folgende Kosten:
Kosten für den Hausverwaltungsdienst und andere Verwaltungskosten
Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten sowie Rücklagen hierfür
Wachdienst, Bereitschaftsdienste
anteilig auf leerstehende Wohnungen entfallende Kosten
Arbeitsgeräte und -mittel
„Mietersprechstunden“
Dachbegrünung, sofern kein allgemein zugänglicher Dachgarten
Anschaffungskosten für Feuerlöscher und Rauchmelder
Kontogebühren

Siehe auch: Welche Nebenkosten kann der Vermieter auf den Mieter umlegen?

Was sind sonstige umlegbare Betriebskosten (§ 2 Nr. 17 BetrKV)?

Die Betriebskostenverordnung listet in § 2 Nr. 1 bis 16 sehr detailliert auf, welche Nebenkosten der Vermieter dem Mieter in Rechnung stellen darf. Irritierenderweise gibt es in Nr. 17 aber noch den Posten der sonstigen Betriebskosten. Wenn also auch alle anderen Betriebskosten umlegbar sind, wozu braucht es dann überhaupt nicht Nr. 1 bis 16?

Zum einen müssen die hierunter erfassten Einzelposten vom Vermieter explizit in den Mietvertrag aufgenommen werden. Zum anderen sind nicht alle Nebenkosten umlegbar, sondern nur solche, die auch tatsächlich (zumindest anteilige) Kosten des Bewohnens der Wohnung sind.

Zu den sonstigen Betriebskosten gehören häufig:

Wartungskosten von Blitzleitern, Feuerlöschern, Gasleitungen, Rauchmeldern
Reinigung von Dachrinnen und Fassaden
Lohnkosten eines Pförtners
Betriebskosten für gemeinschaftliche Freizeiteinrichtungen (Schwimmbad, Fitnessraum, allgemeiner Hobbykeller, Sauna, Kinderspielplatz)

Siehe auch: Welche Nebenkosten kann der Vermieter nicht auf den Mieter umlegen?

Welche Nebenkosten kann der Vermieter auf den Mieter umlegen?

Die umlegbaren Nebenkosten ergeben sich aus § 2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV). Diese lassen sich im Wesentlichen folgendermaßen zusammenfassen:
Grundsteuer (Nr. 1)
Wasser (Nr. 2)
Entwässerung (Nr. 3)
Heizung und Warmwasser (Nr. 4 bis 6)
Aufzug (Nr. 7)
Straßenreinigung und Müllbeseitigung (Nr. 8)
Gebäudereinigung (Nr. 9)
Gartenpflege (Nr. 10)
Beleuchtung (Nr. 11)
Kaminkehrer (Nr. 12)
Versicherungen (Nr. 13)
Hausmeister (Nr. 14)
Rundfunkanlagen (Nr. 15)
Wascheinrichtungen (Nr. 16)
sonstige Betriebskosten (Nr. 17)

Für Einzelfragen hilft nur in Blick in den unmittelbaren Verordnungstext.

Siehe auch: Welche Nebenkosten kann der Vermieter nicht auf den Mieter umlegen?

Kann ich einen Schufa-Eintrag bekommen, wenn ich Mietschulden habe?

data-858360_640In aller Regel nein.

Das Schufa-Register ist kein offizielles oder staatliches Verzeichnis. Diese „Schutzgemeinschaft“ ist lediglich eine privatrechtliche Wirtschaftsauskunftei. Darum darf in das Schufa-Register nur der eingetragen werden, der diesem Eintrag zugestimmt hat – das ist die sog. „Schufa-Klausel“. Diese Klausel im Vertrag erlaubt es dem Vertragspartner, bei ausstehenden Schulden einen negativen Schufa-Eintrag zu erwirken. „Kann ich einen Schufa-Eintrag bekommen, wenn ich Mietschulden habe?“ weiterlesen

Darf der Mieter andere Personen in die Mietwohnung aufnehmen?

Gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 BGB bedarf die Gebrauchsüberlassung an Dritte der Erlaubnis durch den Vermieter. Auf diese hat ein Wohnraummieter jedoch grundsätzlich einen Anspruch, sofern er ein berechtigtes Interesse hieran hat, § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB.

Das berechtigte Interesse liegt bei der Aufnahme des Partners regelmäßig vor. Im Übrigen findet eine Abwägungsentscheidung statt, die auch die Interessen des Vermieters berücksichtigt. § 553 Abs. 1 Satz 2 BGB nennt insbesondere die Person des Vermieters, die Überbelegung der Wohnung sowie Zumutbarkeitsgesichtspunkte.

Beachten Sie: Eltern, Kinder und Ehepartner sind keine Dritten im Sinne des Gesetzes. Sie dürfen also auch ohne Erlaubnis aufgenommen werden.

Muss der Vermieter den Mieter abmahnen, bevor er fristgerecht kündigen kann?

Grundsätzlich nein. Im Gegensatz zur fristlosen Kündigung setzt die fristgerechte Kündigung keine Abmahnung voraus. Gemäß § 573 Abs. 1 und Abs. 2 Nr. 1 kann der Vermieter kündigen, wenn „der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat“. Ein Abmahnungserfordernis steht nicht im Gesetz.

Allerdings wird für eine „nicht unerhebliche Vertragspflichtverletzung“ teiweise gefordert, dass diese trotz Abmahnung fortgesetzt wurde. Der Verstoß wird also erst dadurch gravierend, dass der Mieter die Ermahnung durch den Vermieter nicht zum Anlass genommen hat, sein Verhalten zu ändern.

Je schwerer der Verstoß an sich bereits ist, desto eher ist eine Abmahnung also verzichtbar.

Muss der Vermieter den Mieter abmahnen, bevor er fristlos kündigen kann?

Grundsätzlich ja. Vor einer fristlosen Kündigung wegen vertragswidrigen Verhaltens ist regelmäßig eine Abmahnung erforderlich, § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB. Die Pflicht entfällt gemäß Satz 2 nur, wenn

  • die Abmahnung keinen Erfolg verspricht (Nr. 1),
  • besondere Umstände vorliegen (Nr. 2) oder
  • Zahlungsverzug vorliegt (Nr. 3).